حقوق مکتسبه متصرفین در موقوفات شامل چه حقوقی است؟

حقوق مکتسبه متصرفین در موقوفات شامل چه حقوقی است؟

حقوق مکتسبه چیست؟

حقوق مکتسبه از دو واژه حقوق و مکتسبه تشکیل شده، حقوقی است که کسب شده باشد و در واقع

به حقوق طلاق می شود که مردم یک کشور بر اساس مصوبات قانونی یا برنامه های اقتصادی، سیاسی، اجتماعی، فرهنگی و …کسب کرده‌اند.

این حقوق مصادیق مختلفی داشته که یکی از آن ها حقوق مکتسبه افراد در موقوفات است.

این حقوق به رغم تغییر مکان و یا تغییر قوانین
مورد احترام و مستمر است.

در نوشته حاضر وکیل موقوفه در مشهد در خصوص حقوق مکتسبه متصرفین موقوفه و اراضی اوقافی توضیحاتی ارائه خواهد داد.

اما متصرف ملکی چه کسی است؟

متصرف کسی است که ملک در اختیار اوست، آثار تصرف ایجاد کرده و آن را مورد استفاده قرار می دهد.

مصادیق حقوق مکتسبه ای که متصرفین در موقوفات دارند شامل چه مواردی است؟

• مالکیت اعیان
• حق کسب و پیشه
• حق نسق زارعانه
• تحجیر
• حفر چاه
• غرس اشجار
• معادن

از قوانین بسیار مهم در تعریف معانی فوق و شناسایی حقوق متصرفین موقوفات (ماده واحده ابطال اسناد و فروش رقبات، آب و اراضي موقوف و آيين نامه اجرايي آن قانون مصوب 1374/02/03 می باشد.)
حقوق مکتسبه متصرفین در موقوفات، در بند ۳ ماده یک آیین نامه اجرایی (قانون ابطال اسناد فروش رقبات آب و اراضی موقوفه مصوب ۱۳۶۳/۷/۹)هیات وزیران تعریف شده است.

در بند ۳ ماده ۱ آیین نامه اجرایی قانون ابطال اسناد فروش رقبات آب و اراضی موقوفه مصوب سال ۱۳۶۳/۷/۹ هیات وزیران در تعریف حقوق مکتسبه آمده است:

حقوق مکتسبه متصرف عبارت است از:
هرنوع حقی که به نحوی از انحاء برای متصرف،تحت شرایط قانونی معینی حاصل شده باشد.ازقبیل مالکیت اعیان،تحجیر،حقوق کسب وپیشه،حق نسق زارعانه،حفر چاه،غرس اشجار وغیره.

در ادامه بحث با توجه به اینکه در سطح کشور بسیاری از اراضی در مالکیت موقوفات بوده و موقوفه و رقبات موقوفه به عنوان یک نهاد حقوقی دارای مسائل منحصر به فرد می باشد مصادیق اخیر الذکر را شرح داده و در مقالات بعدی یکی از بهترین وکیل موقوفه در مشهد معانی دیگری از نهاد وقف مانند: (تعریف رقبه) (معنی حق تقدیمی) (عرصه وقفی) ( سند اجاره اوقاف) و … مطالبی ارائه خواهد داد.
این موقوفات شامل 

• موقوفه آستان قدس رضوي
• موقوفه گوهرشاد
• موقوفات ملک
• موقوفه حضرت معصومه

و …می باشد.

مالکیت اعیان و عین به چه معناست؟

بنا و مستحدثات که در روی زمین و یا عرصه بنا می‌شود را عین می گویند.
مستحدثات اعیانی از جمله اصطلاحاتی است که در حقوق املاک کاربرد دارد.

قانون و آيين نامه پيش گفته در خصوص اراضی وقفی که سند قانون اصلاحات ارضی داشته و پس از انقلاب اسناد آن ها باطل شده قابلیت اجرا دارد.

در اراضی وقفی، مالک عین، شخصی است که به سبب انعقاد قرارداد اجاره با موقوفه، تحت شرایط مقررقانونی که در واقع از قانون ابطال اخیر الذکر ناشی می‌شود و یا از مسئولین موقوفات کسب اجازه نموده حق احداث اعیان را دارد.

مالکیت بر اعیان استحداثی یکی از حقوق مکتسبه مستاجر موقوفات می باشد.

درصورت اثبات مالکیت بر اعيان توسط مستاجر ملک موقوفه موقوفه نمی تواند پس از اتمام مدت قرارداد اجاره، تقاضای تخلیه آن را نماید.

نمونه عینی این موضوع در دادخواست ملک وقفی خواهد آمد.

حق کسب و پیشه چیست؟

حق کسب وپیشه وتجار نيز حقی است که در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ به رسمیت شناخته شده است.
حقی که با کسب و کار در یک محل برای واسب و پيشه ور ایجاد می شود.
اگر مستاجر نسبت به مورد اجاره موقوفه ندعی حق کسب وپیشه داشته باشد ، در صورت درخواست وی تجدید قرارداد موقوفه الزامی است و موقوفه حق فسخ اجاره یا درخواست تخلیه ملک را از محاکم ندارد.

حق نسق زارعانه چیست و چه مفهومی دارد؟

احتمالا اصطلاح زارعین صاحب نسق و حق ریشه را تاکنون شنیده اید.

نسق اصطلاحا حق کشاورز و زارعی است که در زمینی که مالک آن دیگری است کشت می‌کند.
حق نسق زارعانه یکی دیگر از حقوق مکتسبه ای است که متصرفین املاک موقوفه از آن برخوردارند.

تحجیر چیست؟

ماده ۱۴۲ قانون مدنی تحجیر را اینگونه تعریف نموده است: شروع در احیاء زمین موات، از قبیل سنگ چیدن اطراف زمین یا کندن چاه وغیره تحجیر است.

یکی از حقوق مکتسبه متصرف موقوفه که در ماده واحده مذکور بدان اشاره شده حق تحجیر است.

حفر چاه در ملک موقوفه

تبصره۳ ماده۵ آئین نامه قانون ابطال اسناد فروش رقبات،آب و اراضی موقوفه که شرح آن گذشت بیان می دارد:

“اگر زارعین صاحب نسق در این گونه اراضی چاه حفر نموده باشند بایستی ادارات اوقاف یا متولیان میزان مال الاجاره را براساس اراضی دیم محاسبه نمایند،در صورتی که در مورد قیمت چاه دو طرف قرارداد اجاره توافق نمایند اداره اوقاف یا متولی می تواند چاه حفر شده را خریداری و اسناد را براساس اراضی آبی محاسبه نمایند.”

غرس اشجار یا کاشتن درختان در موقوفه 
ماده۵۰۴ قانون مدنی اشعار می دارد که هر گاه مستأجر به موجب عقد اجاره مجاز در بنا یا غرس بوده موجر نمی‌تواند مستأجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کند و بعد از انقضای مدت اگر بنا یا درخت در تصرف مستأجر باقی بماند موجر حق مطالبه‌ی اجرت‌المثل زمین را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد مستأجر حق مطالبه ی اجرت‌المثل بنا یا درخت را خواهد داشت.

از طرفی در تبصره ۴ ماده پنج آئین نامه ماده واحده در ارتباط با غرس اشجار اشاره شده است که:

چنانچه زارعین مقداری یا کلیه اراضی زراعتی خود را به باغ یا قلمستان و بیشه تبدیل نموده باشند، اداره اوقاف یا متولی بایستی نسبت به عرصه با آنان سند اجاره تنظیم نماید.

معادن در ملک وقفی

به نظر وکیل معدن در مشهد، یکی دیگر از حقوق مکتسبه برای مستاجران موقوفه در معادنی است که در این گونه املاک قرار دارد.

در پایان، جهت آشنایی بیشتر با مباحث موقوفات و همچنین گروه حقوقی وکیل زمان زاده که دارای متخصصین وکیل ملکی در مشهد، وکیل خلع يد در مشهد و وکیل رفع تصرف عدوانی در مشهد است؛

نمونه دادخواست کاربردی در خصوص مطالب مقاله حاضر ارائه می نماییم.

• نمونه دادخواست اثبات حقوق مکتسبه مستاجر موقوفه
• نمونه دادخواست اثبات مالکیت اعیانی مستاجر موقوفه
• نمونه دادخواست الزام به تجديد اجاره موقوفه

بسمه تعالي

رياست محترم دادگاه هاي عمومي حقوقي مجتمع امام خميني (ره) شهرستان مشهد

سلام علیکم

ضمن اعلام وكالت از ناحيه خواهان پرونده، مراتب دادخواهي خود را به شرح ذيل به استحضار آن مقام محترم مي رساند:
موكل به موجب قرارداد اجاره اراضي زراعي مورخه مالك منافع و عوايد زراعي…. متر مربع از اراضي موقوفه … مجزا شده از اراضي …. پلاك ثبتي … اصلي بخش … شهرستان مشهد بوده از طرفي مشاراليه با اطلاع كامل سازمان … مستند به مفاد ماده واحده ابطال اسناد و فروش رقبات، آب و اراضي موقوف و آيين نامه اجرايي آن قانون مصوب 1374/02/03، به موجب دو فقره قرارداد واگذاري حقوق اجاره …. به شماره هاي… و …به تاريخ …. و تاريخ ….هفت سهم از حقوق اجاره خط ….به انضمام يك حلقه چاه عميق محصوره را از مستاجرين و زارعين و متصرفين 11 ساله سابق آقايان… و ع….. مجموعا به مبلغ سه میلیارد و ۸۰۰ ميليون تومان خريداري، علاوه بر آن مستند به فاكتورهاي تقديمي، حسب توافقات، (اجورات معوق) به مبلغ 460 ميليون تومان را پرداخت، مبلغ 70 ميليون تومان در ابتداي تحويل صرف بازسازي تاسيسات و چاه عميق نموده اند.

هزينه هايي كه موكل در ابتداي تنظيم قرارداد اجاره متقبل گرديده و خوانده محترم رديف سوم نيز در جريان كامل پرداخت هزينه ها بوده اگر در حال حاضر به نرخ روز و مبناي تورم بانك مركزي محاسبه گردد مبلغي حدود بيش از ۲۱ ميليارد بروز گرديده كه بالطبع با توجه به ميزان تورم 5 سال گذشته ارزش افزوده اين هزينه ها بسيار فراتر از مبلغ مذكور است.
تبصره 4 ماده واحده قانون پيش گفته اشعار مي دارد: ” در كليه موارد مذكور در تبصره هاي فوق در صورتي كه متصرف و يا زارع صاحب نسق در مواعدي كه به وسيله واحدهاي اوقافي تعيين و كتباً به آنان ابلاغ مي نمايد ظرف مدت 30 روز از تاريخ رؤيت نامه از تنظيم سند اجاره با موقوفه خودداري نمايند سازمان مي تواند موقوفه را به اشخاص داوطلب اجاره دهد.
بديهي است در اين صورت متولي و اوقاف بايد چنانچه متصرف و يا زارع صاحب نسق حقوق مكتسبه داشته باشد بهاي آن را به متصرف و يا زارع صاحب نسق با نظر كارشناس پرداخت نمايند در صورت بروز اختلاف فيمابين طرفين موضوع به مراجع قضايي احاله و محاكم مكلفند اينگونه موارد را خارج از نوبت رسيدگي و تعيين تكليف نمايند.”
در بند 10 قسمت شروط قرارداد اجاره في مابين موكل و خوانده رديف اول موقوفه به صراحت ذكر گرديده كه
“با انقضاء مدت اجاره ماداميكه مستأجرين نسبت به تجديد اجاره اقدام ننموده و مورد اجاره را در تصرف داشته باشند مكلف به پرداخت اجرت المثل به نرخ روز و برابر نظر كارشناس به موجر خواهند بود و در صورتيكه ظرف مدت شش ماه تعيين تكليف ننمايند اقدام قانوني در جهت استيفاي حقوق موقوفه ، خسارات وارده و خلع يد از مورد اجاره بعمل خواهد آمد.”
 در بند 14 قرارداد نيز آمده است كه:
 “در صورتيكه عقد اجاره به علت استفاده موجر از حق خود و يا به هر علت ديگري فسخ شود يا مدت اجاره منقضي گردد چنانچه در مورد اجاره اعياني داراي مجوز و بناي مناسب و قابل قبولي از نظر موجر احداث شده باشد مستأجرين مكلفند در قبال دريافت بهاي اعياني و كليه مستحدثات كه به وسيله كارشناس موجر تقويم خواهد شد از اعياني و مستحدثات و عرصه رفع يد نمايند و عرصه و اعياني و مستحدثات فوق را “رسما به موجر يا فردي كه موجر معرفي مينمايد صحيح و سالم تحويل نمايند.”

با توجه به بندهايي از قرار داد كه عنوان شد مستند به تصوير پيوست دادخواست، موقوفه خوانده، در ارديبهشت ماه سال جاري از طريق ارسال ابلاغيه ايجاب و قصد انشاي خود را جهت تجديد اجاره موكل به وي ابلاغ و اعلام نموده، موكل نيز بلافاصله پس از اطلاع از مفاد ابلاغيه، بدوا به صورت شفاهي  و در تعاقب به محل اقامت موقوفه مراجعه و نسبت به ثبت درخواست تجديد اجاره اقدام كرده است.

اين امر نشان دهنده نوعي ايجاب و قبول قانوني و اذن موجر براي تجديد اجاره بوده كه حسب ادعا موكل، در اسفند سال گذشته نيز مسئولان محترم موقوفه خوانده، به كرات بر تمديد و تجديد اجاره تاكيد داشته اند و حتي جهت خريداري حق امتياز مذكور آمادگي خود را اعلام نموده اند.
پرواضح است كه موجر در زمان تنظيم عقد اجاره  به شرح جدول خواسته از حقوق قانوني موكل و ايادي سابق كه با پرداخت ثمن به وي انتقال يافته مطلع بوده ليكن اين منافع و حقوق را به جهاتي به نفع خود در قرارداد علني كرده اند.

 گر چه به  حقوق موصوف در بندهاي مذكور  قرارداد اشاره اي شده اما تعلق حقوق مكتسبه به موكل جزو مواردي بوده كه به لحاظ قانوني و صورت شفاهي و عرفي و ضمني در روح قرارداد موجود است.
موجر محترم در زمان تنظيم اجاره از اين حقوق مطلع بوده از هزينه كرد هاي تاسيسات و تجهيزات مستاجرين سابق و موكل آگاه بوده اند.
موكل و ايادي مستاجرين سابق امتيازاتي را در ملك موجر ايجاد كردند كه بر اساس قانون و عرف و ضوابط متداول موقوفه، نمي‌توان اين سرمايه گذاري ها و اين امتيازات را پس از انقضاي دوره اجاره، رايگان در اختيار موقوفه قرارداد. (احداث اعيان، تجهيزات، لوله گذاري و …)

 مدت اجاره بين مستاجر و موجر پس از سپري شدن 4 سال در شهريور سال گذشته به اتمام رسيده و متاسفانه به استناد مدارك و ضمائم پيوست موقوفه خوانده موجر بدون توجه به ضوابط و مقررات متداول و عرف محلي و   بدون در نظر گرفتن حقوق مكتسبه و تعيين تكليف مستحدثات اعياني و پرداخت هزينه هايي كه از لحاظ قانوني به هيچ عنوان بر عهده مستاجر نمي باشد.
در كمال تعجب درخواستي با خواسته حكم تخليه از املاك مورد اجاره تحت تصرف موكل و درخواست اجرت المثل ايام تصرف به شوراي محترم حل اختلاف تسليم داشته و پر واضح است كه به دلايل نامعلوم قصد داشته كه بدون پرداخت سرمايه ايجاد شده كه در واقع ناشي از اقدامات ايشان و ساير مستاجرين در سالهاي متمادي بوده حقوق موكل را از طريق دريافت حكم تخليه تضييع نمايند.
شوراي محترم مزبور پس از بررسي و ارائه دلايل قرار اناطه اي جهت رسيدگي به حقوق موكل در محاكم صادر نموده اند.

(ماده 3 آئين نامه پيش گفته – اداره اوقاف و امور خيريه يا متولي با رعايت تبصره (4) ماده واحده قانون ابطال اسناد و فروش رقبات: آب و اراضي‌موقوفه، متصرف را براي تنظيم سند اجاره دعوت مي‌نمايد و در صورتي كه متصرف ظرف سي (30) روزاز تاريخ ابلاغ نظريه اوقاف براي تنظيم سند اجاره‌مراجعه ننمايد به شرح زير اقدام خواهند نمود.

1 – از متصرف قبلي با رعايت حقوق مكتسب و خلع يد شده و موقوفه با در نظر گرفتن صرفه و صلاح وقف به داوطلبان ديگر اجاره داده خواهد شد.)

 از طرفي حقوق مورد ادعاي موكل نوعي حق ريشه، حق نسق و حق زارعانه همچون حق كسب و پيشه و تجارت در عقد اجاره اماكن تجاري است.
ميزان حق ريشه اي كه كارشناسان براي زارع تعيين مي كنند بين حداقل20 درصد و حداكثر 50 درصد از ارزش روز زمين باشد.

حال با عنايت به موارد معنونه و نظر به اينكه برخلاف مفاد قراداد اجاره و قوانين مرتبط با اجاره اراضي زراعي موقوفات ( قانون اجازه تبديل و ..) حقوق مكتسبه موكل اعم از عوايد و منافع حاصله و مالكيت اعيان و تجهيزات و ..توسط وي و ايادي سابق (مستاجرين و زارعين)، با درخواست تخليه موصوف مورد انكار خوانده محترم رديف سوم قرار گرفته و موقوفه مذكور عليرغم اقدامات قانوني موكل در خصوص ثبت درخواست تجديد با وجود (حق تقدم و خوش حسابي در اجور سابق)، از تجديد اجاره نيز استنكاف مي نمايد.
(حقوق مكتسب متصرف: هر نوع حقي كه براي متصرف تحت شرايط قانوني معيني حاصل شده باشد، از قبيل مالكيت اعيان، تحجير، حقوق كسب و پيشه،‌حق نسق زارعانه، حفر چاه، غرس اشجار و مانند آن.)
  از محضر شريف دادگاه بدوا گردش ثبتي و اجاره اي ملك موضوع خواسته از اداره محترم ثبت و اداره محترم اوقاف و سپس صدور حكم به اثبات مالكيت موكل بر اعيان و تجهيزات ملك و حقوق مكتسبه موكل با ارجاع امر به كارشناس و الزام خوانده محترم رديف سوم به پرداخت اين حقوق و الزام به انتقال منافع و (تجديد اجاره و تنظيم سند رسمي اجاره و اعتبار نامه) با احتساب كليه هزينه و خسارات دادرسي مورد استدعاست.

با سپاس و تجديد احترام

به انضمام هزینه ی دادرسی

بی شک ورود شخص به دعاوی وقف و موقوفه بدون مشاوره با وکیل متخصص موقوفه بسیار ناصحیح است.

شما می توانید جهت ارتباط با ما و (مشاوره حقوقی ملکی در مشهد) با تلفن دفتر گروه حقوقی وکیل زمان زاده به شماره ۰۵۱۳۷۶۰۹۱۴۶ و یا سایر شماره تلفن های موجود در سایت ما تماس حاصل نموده و با اطمینان خاطر پاسخ مسائل حقوقی خود را دریافت نمایید.