حق‌خواهی از جمله ویژگی‌های بارز انسان‌ها است که از ابتدای تاریخ تاکنون در تمام جوامع بشری به چشم می‌خورد. انسان‌ها در طول تاریخ روش‌های مختلفی را برای اثبات حق خود و مجازات مجرمان ابداع کرده‌اند. از رسم و رسوم‌های باستانی مانند گذر از آتش تا مراسم‌های کیفری عجیب و غریب مجرمان، همه نشانه‌هایی از ذات عدالت طلب ما انسان‌ها هستند.
در طول تاریخ، انسان‌ها سیستم‌های قانونی متفاوتی را برای حفظ نظم و امنیت جامعه خود تدوین کرده‌اند. این سیستم‌ها با توجه به فرهنگ، تمدن و شرایط زمانی و مکانی هر جامعه متفاوت بوده‌اند. سنگ‌نوشته‌ی حمورابی، ده فرمان موسی یا منشور حقوق بشر کوروش از جمله نمونه‌هایی از این سیستم‌های قانونی هستند.
دعاوی ملکی نیز از آن سیستم‌هایی است که با گذر زمان کامل‌تر و پیچیده‌تر شده‌اند. در گذشته انسان‌ها می‌توانستند هر قسمتی از زمین را که خود آباد کرده بودند مالکیت خود بدانند. اما با شکل‌گیری تمدن‌ها، مفهوم مالکیت تغییر کرد و دعواهای زیادی بر سر تصاحب زمین‌ها رخ داد. امروزه نیز این دعواها همچنان ادامه دارند.
امروزه معاملات املاک یکی از معاملات پرخطر و پرمشکل است که می‌تواند منجر به ایجاد دعاوی ملکی شود. این دعاوی ملکی بخش اعظمی از پرونده‌های قضایی را در دادگاه‌ها، دادسراها و مراکز قضایی تشکیل می‌دهند. علل مختلفی می‌تواند باعث بروز این دعاوی شود. مثلاً ممکن است فردی در معامله خود دچار سوء‌استفاده شده باشد یا خریدار و فروشنده از قوانین و مقررات حقوقی مربوط به معاملات املاک آگاهی نداشته باشند. در این مقاله قصد داریم به شما در مورد مفهوم دعوای ملکی و انواع آن توضیحاتی ارائه دهیم.
معاملات املاک یکی از پرخطرترین و پرهزینه‌ترین معاملات در دنیای امروز است. به همین دلیل، دعاوی ملکی نیز یکی از رایج‌ترین انواع دعاوی در دادگاه‌ها و دادسراها محسوب می‌شوند. این دعاوی می‌تواند ناشی از عوامل مختلفی مانند سوء‌استفاده، عدم آگاهی از قوانین و مقررات، یا حتی اشتباهات ساده باشد.
دعاوی ملکی به چند دسته تقسیم می شوند؟
دعوی ملکی چیست؟
به دعوی و اختلافی که درباره مالکیت یک ملک و قراردادهای مربوط به آن ایجاد می‌شوند، دعاوی ملکی گفته می شوند.
این دعاوی به سه دسته دعاوی ملکی حقوقی، دعاوی ملکی مرتبط با امور ثبتی و دعاوی ملکی کیفری قابل تقسیم هستند.
دعاوی ملکی در دستگاه قضایی جوامع، هر سال بسیاری از پرونده‌ها به دلیل مسائل مربوط به دعاوی ملکی در حال شکل‌گیری هستند. این پرونده‌ها مرتبط با مسائل ملکی و مسکن مختلفی هستند و بر اساس موضوع و ماهیت آن‌ها، به دسته‌بندی‌های مختلفی تقسیم می‌شوند. دعوا و اختلافات مربوط به ملکیت از زمان‌های بسیار دور وجود دارند، اما در دنیای امروزی، این اختلافات به صورت حرفه‌ای و تخصصی بسیار مورد بررسی قرار می‌گیرند. برای این دلیل، اصطلاحات و اصطلاحات حقوقی بسیاری وجود دارند که ممکن است برای افراد عادی گیج‌کننده باشند. اصطلاحاتی نظیر حقوقی یا کیفری مفاهیم گسترده‌ای دارند و در محیط دادگاه از تعاریف معمولی خود فاصله دارند. به همین دلیل، وکیل متخصص در حوزه ملکی در این مقاله به توضیح مفهوم و اهمیت دعاوی پرداخته و نیز به انواع مختلف آن اشاره خواهد کرد. در نهایت، دعاوی ملکی و انواع آن بیشتر مورد بررسی قرار خواهد گرفت.
مفهوم دعاوی ملکی
مفهوم دعوی در لغت و اصطلاح برای بهترین درک از هر موضوعی، ضروری است که ابتدا معنای دقیق آن را درک کنیم. واژه “دعوی” از کلمه عربی “دعوی” گرفته شده و در لغت به معنای ادعا است. این ادعا در مقابل حقیقت و واقعیت قرار دارد و اختلاف زیادی با آن دارد. به عبارت دیگر، هر ادعایی باید با استدلال ثابت شود و تا زمانی که اثبات نشده باقی می‌ماند. اما در اصطلاحات فقه و حقوق، دعوی یک مفهوم معادل با دادخواهی، مرافعه و داوری دارد. به طور خلاصه، دعوی یک روند حقوقی است که برای اثبات یا حل اختلافات بین دو طرف صورت می‌گیرد، جایی که حجج هر طرف با یکدیگر در تعارض است. بنابراین، می‌توان گفت که هر پرونده‌ای که در دادگاه یا دادسرا بررسی می‌شود، یک دعوی محسوب می‌شود. این دعوی‌ها می‌توانند به دسته‌بندی‌های مختلفی از جمله کیفری و حقوقی تقسیم شوند.
ریشه‌های دعوای ملکی
ریشه‌های دعوای ملکی را می‌توان در ذات عدالت‌طلبی انسان‌ها جستجو کرد. از ابتدای تاریخ، انسان‌ها برای احقاق حقوق خود تلاش کرده‌اند. این تلاش‌ها در ابتدا به صورت عرفی و سنتی انجام می‌شد، اما به مرور زمان، قوانین و مقرراتی برای رسیدگی به دعاوی ملکی وضع شد.
اولین سیستم‌های حقوقی در جوامع باستانی مانند سومر، مصر و چین شکل گرفت. این سیستم‌ها به تدریج تکامل یافتند و در نهایت، به قوانین مدرن امروزی رسیدند.
انواع دعاوی ملکی
انواع دعاوی
دعاوی را می‌توان از نظر ماهیت و نوع جرم به دو دسته کلی تقسیم کرد:
- دعاوی حقوقی: این دعاوی به مسائلی مانند مالکیت، اجاره، سرقفلی، پیش‌فروش ساختمان و … مربوط می‌شود.
- دعاوی کیفری: این دعاوی به جرایم مربوط به املاک مانند جعل سند، کلاهبرداری، خیانت در امانت و … مربوط می‌شود.
دعاوی ملکی حقوقی
دعاوی ملکی حقوقی به مسائلی مربوط می‌شود که در آن، حقوق افراد در رابطه با املاک و مستغلات مورد مناقشه قرار می‌گیرد. برخی از رایج‌ترین انواع دعاوی ملکی حقوقی عبارتند از:
- دعاوی مالکیت: این دعاوی در مورد اختلافات مربوط به مالکیت املاک و مستغلات است.
- دعاوی اجاره: این دعاوی در مورد اختلافات مربوط به قراردادهای اجاره املاک و مستغلات است.
- دعاوی سرقفلی: این دعاوی در مورد اختلافات مربوط به حق سرقفلی املاک و مستغلات است.
- دعاوی پیش‌فروش ساختمان: این دعاوی در مورد اختلافات مربوط به قراردادهای پیش‌فروش ساختمان است.
دعاوی ملکی کیفری
دعاوی ملکی کیفری به جرایمی مربوط می‌شود که در آن، اموال غیرمنقول مورد تعرض قرار می‌گیرد. برخی از رایج‌ترین انواع دعاوی ملکی کیفری عبارتند از:
- جعل سند: این جرم به معنای ساختن سندی به نام شخص دیگری یا تغییر سندی است که به نام شخص دیگری صادر شده است.
- کلاهبرداری: این جرم به معنای بردن مال دیگری با استفاده از وسایل متقلبانه است.
- خیانت در امانت: این جرم به معنای خیانت به کسی که مال او را در اختیار گرفته‌اید است.
نحوه تنظیم قرارداد ملکی
از گذشته تا کنون علاقه مندی به معاملات و خریداری املاک بین مردم حائز اهمیت بوده به نوعی که ملاکان از شناخته ترین افراد جامعه محسوب می‌شوند.
اما برخلاف این شهرت و علاقه مندی متاسفانه مردم عادی به حساسیت انعقاد قرارداد های ملکی توجه نداشته و حتی از کلیات و ارکان مهم این قراردادها اطلاعی ندارند.
متاسفانه بارها توسط وکیل ملکی مشاهده شده که مراجعه کنندگان به مفاد و شروط ضمن عقد این معاملات بی توجه بوده و این امر موجب سو استفاده سود جویان شده است.
چه بسا الحاق یا عدم الحاق یک کلمه در قرارداد، خسارت های جبران ناپذیری بر جا بگذارد.
حضور وکیل ملکی در مرحله تنظیم قرارداد ها و معاملات ملکی بهترین پیشنهاد برای کسانی است که این معاملات را منعقد نموده و قصد واگذاری و یا خریداری ملک را دارند.
عمل به این پیشنهاد بسیار کم هزینه تر از استفاده وکیل متخصص ملکی در مرحله بروز اختلاف و حضور در محاکم دادگستری است.
به همین دلیل و با عنایت به پیچیده بودن پروسه خرید و فروش املاک و مستغلات و عدم آگاهی از مسائل حقوقی در خصوص انواع دعاوی ملکی، موجب گردیده است که افراد جامعه با مشکلات فراوانی مواجه شوند.
ملاحظه می‌گردد که پرونده های متعددی در این زمینه در محاکم دادگستری در جریان می باشد.
پیشگیری از بروز مشکل و هر نوع اختلافی در خصوص موارد مربوط به املاک نیازمند تخصص در این زمینه می باشد.
همراهی یک (وکیل امور ملکی در مشهد) و سایر شهر های کشور جهت نیل به اهداف و انعقاد معاملات صحیح و یا در صورت ایجاد اختلاف و دعوی، طرح دعوی و دفاع در محکمه، برگ برنده شما به عنوان فردی موفق و همیشه برنده است.
از همین رو گروه وکیل زمان زاده مستقر در شهر مشهد و نیشابور با بهره گیری از وکلای پایه یک دادگستری متخصص در زمینه انواع دعاوی املاک قصد دارد با ارائه مقاله زیر به شکل مختصر انواع دعاوی ملکی و نقش وکیل امور ملکی را برای شما همراهان گرامی شرح نماید.
همانگونه که در ابتدای این نوشته اشاره شد دعاوی ملکی در یک تقسیم به سه دسته دعاوی ملکی حقوقی، دعاوی ملکی مرتبط با امور ثبتی و دعاوی ملکی کیفری قابل تقسیم هستند.
انواع مختلف دعاوی ملکی حقوقی عبارتند از :
- دعوی الزام تنظیم سند رسمی املاک
- دعوی الزام به فک رهن و سندهای ضمانت و وثیقه
- دعوی الزام به تحویل و تسلیم ملک
- دعوی الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی و اخذ پایانکار
- دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره
- دعوی خلع ید مشاعی و مفروز
- دعوای رفع تصرف عدوانی حقوقی
- دعوی اعلان بطلان قرارداد های ملکی
- دعوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف
- دعوی فسخ قراردادها به دلایل مختلف اعمال خیارات و اعمال شروط مندرج در قرارداد
- دعوی تعدیل میزان اجاره بها بر اساس عرف و وضعیت اقتصادی جامعه و درخواست افزایش یا کاهش اجاره
- دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه
- دعوی تخلیه اماکن تجاری موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶
- دعوی ابطال معامله صوری به قصد فرار از دین
اما انواع دعاوی ملکی کیفری عبارتند از:
- شکایت جعل اسناد ملکی به نیت فریب و کلاهبرداری دیگران
- شکایت کلاهبرداری در خرید و فروش و معاملات املاک و مسکن
- شکایت فروش و انتقال مال غیر مربوط به املاک
- شکایت انتقال منافع ملک غیر به فرد یا افراد دیگر
- شکایت تبانی و فساد در خرید و فروش و معاملات دولتی
- شکایت استفاده از سند مجعول در قراردادهای ملکی
- شکایت تصرف عدوانی کیفری
- شکایت ممانعت از حق کیفری
- شکایت مزاحمت ملکی کیفری
- شکایت تغییر کاربری اراضی کشاورزی
- شکایت معامله معارض
انواع دعاوی ملکی ثبتی نیز عبارتند از:
- دعوی ابطال سند رسمی
- دعوی ابطال اجرائیه ثبتی املاک
- دعوی ابطال سند مالکیت معارض
- دعوی ابطال مراحل ثبتی (باطل شدن سازوکار کمسیون‌های مختلف ثبتی)
- دعوی ابطال نظریه هیات حل اختلاف اداره ثبت و اسناد کشور
- دعوی افراز ملک
- انواع دعاوی ملکی اجرای ثبت
- دعوی توقیف عملیات اجرایی ( توقف عملیات اجرایی در مراحل مختلف کار)
در پایان لازم به ذکر است آشنایی و تسلط به قوانین متعدد و پیچیده ملکی نیازمند تحصیل، کسب اطلاعات و تجربه در امور ملکی و ثبتی، حضور و انجام وکالت در محاکم با موضوعات مرتبط با این نوع دعاوی و قراردادها است.
سپردن این امر تخصصی و حساس به افراد فاقد تخصص حتی با صرف هزینه اندک توجیه پذیر نیست.
گروه وکلای وکیل زمان زاده با سابقه موفقیت در انواع پرونده های ملکی پیش گفت، امیدوار است مطابق گذشته اعتماد مراجعین و موکلین را هر چه بیشتر از پیش جلب نماید.
وکلای ملکی ما در اسرع وقت با افتخار به پرسش های متنی شما دوستان در خصوص نوشته فوق پاسخ خواهند داد.
راه‌های پیشگیری از دعاوی ملکی
برای پیشگیری از دعاوی ملکی، باید اقدامات زیر انجام شود:
- آگاهی از قوانین و مقررات: خریداران و فروشندگان املاک باید از حقوق و تعهدات خود آگاه باشند. این آگاهی می‌تواند از بروز اختلافات و دعاوی جلوگیری کند.
- مشورت با وکیل متخصص: در صورت بروز اختلافات ملکی، باید از یک وکیل متخصص مشاوره گرفت. وکیل می‌تواند به خریداران و فروشندگان کمک کند تا از حقوق خود دفاع کنند و از بروز خسارات بیشتر جلوگیری کنند.
- احتیاط و دقت در معاملات ملکی: خریداران و فروشندگان باید در معاملات ملکی احتیاط و دقت کنند. باید تمام مدارک مربوط به ملک را بررسی کنند و از صحت آن‌ها اطمینان حاصل کنند.
نقش کارشناس حرفه ای املاک در دعاوی ملکی
کارشناس حرفه ای املاک می‌تواند در دعاوی ملکی نقش مهمی ایفا کند. این کارشناس می‌تواند با بررسی ملک و ارائه گزارش کارشناسی، به دادگاه کمک کند تا در مورد دعوی ملکی تصمیم‌گیری کند.
نقش وکیل متخصص در دعاوی ملکی
وکیل متخصص می‌تواند در دعاوی ملکی به عنوان نماینده‌ی یکی از طرفین دعوی، از حقوق موکل خود دفاع کند. وکیل متخصص با آگاهی از قوانین و مقررات مربوط به املاک و مستغلات، می‌تواند بهترین راهکار را برای حل اختلافات ملکی ارائه دهد.
دلایل بروز دعاوی ملکی
دلایل بروز دعاوی ملکی می‌تواند بسیار متنوع باشد. برخی از رایج‌ترین دلایل عبارتند از:
- عدم آگاهی از قوانین و مقررات: یکی از مهم‌ترین دلایل بروز دعاوی ملکی، عدم آگاهی از قوانین و مقررات مربوط به املاک است. خریداران و فروشندگان املاک اغلب از حقوق و تعهدات خود آگاه نیستند و همین امر باعث بروز اختلافات و دعاوی می‌شود.
- سوء‌استفاده از اعتماد: یکی دیگر از دلایل بروز دعاوی ملکی، سوء‌استفاده از اعتماد است. برخی از افراد با استفاده از فریب و نیرنگ، مالکیت املاک دیگران را به دست می‌آورند. این امر می‌تواند منجر به بروز دعاوی حقوقی و کیفری شود.
- اشتباهات ساده: گاهی اوقات، دعاوی ملکی به دلیل اشتباهات ساده‌ای مانند اشتباه در تنظیم قرارداد یا ثبت سند مالکیت، بروز می‌کند. این اشتباهات می‌تواند منجر به بروز مشکلات و خسارات زیادی شود.
راه‌های پیشگیری از دعاوی ملکی
برای پیشگیری از دعاوی ملکی، باید اقدامات زیر انجام شود:
- آگاهی از قوانین و مقررات: خریداران و فروشندگان املاک باید از حقوق و تعهدات خود آگاه باشند. این آگاهی می‌تواند از بروز اختلافات و دعاوی جلوگیری کند.
- مشورت با وکیل متخصص: در صورت بروز اختلافات ملکی، باید از یک وکیل متخصص مشاوره گرفت. وکیل می‌تواند به خریداران و فروشندگان کمک کند تا از حقوق خود دفاع کنند و از بروز خسارات بیشتر جلوگیری کنند.
- احتیاط و دقت در معاملات ملکی: خریداران و فروشندگان باید در معاملات ملکی احتیاط و دقت کنند. باید تمام مدارک مربوط به ملک را بررسی کنند و از صحت آن‌ها اطمینان حاصل کنند.
نتیجه‌گیری
دعاوی ملکی می‌تواند منجر به بروز مشکلات و خسارات زیادی شود. به همین دلیل، پیشگیری از این دعاوی اهمیت زیادی دارد. خریداران و فروشندگان املاک باید با آگاهی از قوانین و مقررات، مشورت با وکیل متخصص و احتیاط و دقت در معاملات ملکی، از بروز دعاوی ملکی جلوگیری کنند.
