لایحه دفاعیه حقوقی دعوی تنفیذ فسخ قرارداد پیش فروش

در جوامع حقوقی، لایحه دفاعیه حقوقی به عنوان یک سند حقوقی مهم شناخته می‌شود که هدف آن تعریف و توصیف حقوق و تکالیف افراد در یک نظام حقوقی است. این سند به طور عمومی توسط قوه مقننه (مانند پارلمان یا مجلس) تهیه و تصویب می‌شود. لایحه دفاعیه حقوقی معمولاً شامل مجموعه قوانین، ضوابط و مقررات است که نظام حقوقی را شکل می‌دهند.

1. تعریف لایحه دفاعیه حقوقی

لایحه دفاعیه حقوقی به عنوان یک سند قانونی، تعریف دقیقی برای حقوق و تکالیف افراد در یک جامعه فراهم می‌کند. این سند حاوی مجموعه قوانین و مقررات حقوقی است که به صورت رسمی توسط قوه مقننه تهیه و تصویب می‌شود. لایحه دفاعیه حقوقی، به عنوان قانون اساسی یا قانون اساسی فرعی، اصول و مبانی اساسی حقوقی یک جامعه را تعیین می‌کند.

2. اهمیت لایحه دفاعیه حقوقی

لایحه دفاعیه حقوقی اهمیت بسیاری در سیستم حقوقی دارد. این سند قانونی تعیین کننده حقوق و تکالیف افراد است و برای حفظ نظم و عدالت در جامعه بسیار ضروری است. لایحه دفاعیه حقوقی، به عنوان یک استناد قانونی، در دادگاه‌ها و در صورت اختلافات حقوقی استفاده می‌شود و به تعیین تصمیم‌های قضایی و اجرای آنها کمک می‌کند.

لایحه دفاعیه حقوقی دعوی فسخ پیش فروش

خلاصه پرونده 

در این پرونده بین پیش خریدار و پیش فروشنده ابتدا مبایعه نامه دستنویس تنظیم می شود که در آن برای پیش فروشنده حق فسخ در صورت عدم پرداخت قسط ثمن مرحله تحویل ذکر شده است و سپس سه روز بعد مبایعه نامه تایپی دارای کد رهگیری تنظیم میشود که حق فسخ در آن درج نشده است. پیش فروشنده در موعد تحویل (۱۳۹۱/۴/۳۱) از طریق بنگاه اخطاریه مطالبه ثمن و آماده تحویل بودن آپارتمان را ارسال نموده و پیش خریدار به علت عدم آماده بودن ،آپارتمان پول مرحله ی تحویل را پرداخت نمی کند. در نهایت پیش فروشنده دعوای فسخ قرارداد پیش فروش را مطرح و شعبه….. دادگاه حقوقی تهران طی دادنامه شماره …….. حکم به فسخ قرارداد صادر می نماید. در مقام تجدید نظرخواهی از حکم لایحه دفاعیه ذیل ارائه گردید.

بسمه تعالی

ریاست محترم دادگاه تجدید نظر استان تهران با سلام؛ احتراماً به وکالت از آقای اسماعیل . مراتب تجدید نظرخواهی خود را در دعوای فسخ قرارداد از دادنامه شماره …… صادره از شعبه…… دادگاه حقوقی تهران

اعلام می دارد در قسمت توضیحات مبایعه نامه تایپی دارای کد رهگیری مورخ 1392/2/16 که آخرین توافق بین طرفین است هیچ سخنی از حق فسخ در صورت عدم پرداخت قسط ثمن نیست و حتی در بند ۵ توضیحات قید شده که هر گونه توافق باید در

این قسمت مکتوب شود که در این قسمت حق فسخ در نهایت توافق نگردید. مضافاً در بند ۴ ماده ۶ همین مبایعه نامه تایپی صراحتاً کلیه خیارات اسقاط گردیده

است. بنابراین توضیحات مبایعه نامه دست نویس قبلی مورخ 1392/2/13 ملاک عمل نیست و حتی به فرض هم که ملاک عمل ،باشد حق فسخ مندرج در آن مقید به تا زمان تحویل گشته که به معنی آماده و قابل تحویل بودن آپارتمان است که این موضوع را خود پیش فروشنده نیز در متن دادخواست بدوی و اظهارنامه خود تایید نموده و چنین چیزی نیز محقق و اثبات نشده است تا استناد به حق فسخ وجاهت قانونی داشته باشد.

2- مشاور املاک داور و ذی سمت در قرارداد نیست و نامه عادی شماره…. مورخ 1391/5/10 مشاور املاک دلیل قانونی اثبات قابل تحویل بودن آپارتمان نیست مضافاً به پیش خریدار ابلاغ نشده و تاریخ آن نیز طبق ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی در برابر ثالث پیش خریدار قابل استناد نیست اگر پیش فروشنده ادعای آماده تحویل بودن آپارتمان را در تاریخ 1391/4/30 دارد می بایست با تامین دلیل و طبق ماده ۲۷۳ قانون مدنی این ادعا را اثبات می نمود.

3- متاسفانه دادگاه بدوی به نامه واهی بنگاهی که هیچ ارزش اثباتی ندارد ترتیب اثر جدی داده و آن را ابلاغ شده تلقی نموده و اظهار داشته که خوانده (پیش خریدار حتی با فرض آماده تحویل نبودن باید نسبت به تامین وجه باقیمانده از ثمن

اقدام می نمود که این نظر حتی بر خلاف ادعای خود پیش فروشنده است چرا که خود پیش فروشنده در تمام مراحل دادرسی و دادخواست بدوی و اظهارنامه، قابل تحویل بودن آپارتمان را مستند استحقاق خود به فسخ دانسته است. فلذا اگر آپارتمان قابل تحویل نبوده باشد، مسلماً پیش خریدار حق حبس شرعی قسط ثمن را دارد و مضافاً خيار واهی مورد ادعا نیز محقق نشده است.

4- دادگاه بدوی اظهار نموده است که دفاعیات خوانده بدوی پیش خریدار) مستند به دلیلی دال بر توجه تخلف آماده نبودن به خواهان پیش فروشنده نیست. در حالی که اصل بر عدم انجام تعهد قراردادی است و پیش فروشنده باید آماده تحویل بودن را اثبات نماید که ننموده است در واقع دادگاه بدوی بار اثبات دعوای تحویل آپارتمان را برعکس نموده است. 

5- حتی به فرض محال هم : که پیش فروشنده حق فسخ به لحاظ عدم پرداخت ثمن در موعد تحویل (1391/4/30 داشته ،باشد این خیار با وصول بخشی از ثمن توسط پیش فروشنده طبق اقرار وی در بند ۶ لایحه شماره …. مورخ 1392/9/20) طی چک بانکی شماره …… مورخ 1391/5/3 بانک اقتصاد نوین بعد از موعد تحویل (1391/4/30) اسقاط شده است چرا که وصول چک ثمن بعد از تحقق خیار مورد ادعا مستفاد از مواد ۴۰۳ و ۴۵۰ قانون مدنی به معنای امضای فعلی و عملی قرارداد محسوب می.شود. جالب این که در . ماده ۴۰۳ قانون مدنی حتی مطالبه ثمن دلیل اسقاط خیار است چه برسد به وصول بخشی از ثمن!!

6- حتی به فرض محال هم که پیش فروشنده در تاریخ 1391/4/30 حق فسخ می داشت در این صورت ادعای فسخ در تاریخ 1392/3/27 به موجب اظهارنامه یعنی حدود یک سال بعد قابل پذیرش نیست و خیار فسخ حتی خیارات غیر فوری نیز باید در مهلت متعارف اعمال شود نه یک سال بعد در غیر این صورت ثبات معاملات بین مردم به هم میریزد و سنگ روی سنگ بند نمی شود.

7- پیش خریدار تاکنون کلیه تعهدات خود را انجام داده و طبق ماده ۳ مبایعه نامه تایپی دارای کد رهگیری مورخ 1392/2/16 مبلغ 42/500/000 تومان في المجلس و همچنین در دو نوبت مبلغ ۱۵ میلیون تومان و ۱۹ میلیون تومان را به شرح ظهر مبایعه نامه دستنویس مورخ 1391/2/13 و نیز مبلغ ۴ میلیون تومان را طی یک فقره چک بانکی به شماره …… مورخ 1391/5/3 بانک اقتصاد نوین به پیش فروشنده پرداخت نموده که مجموع مبالغ پرداختی معادل مبلغ 80/500/000 تومان میباشد.

و الباقی ثمن به مبلغ 54/500/000 تومان نیز با قابل تحویل بودن آپارتمان باید پرداخت گردد که با توجه به این که در تاریخ 1391/4/30 آپارتمان قابل تحویل نبوده است پیش خریدار حق حبس شرعی و قانونی آن قسط ثمن را دارد.

8- به لحاظ شکلی نیز خواسته خواهان بدوی تجدید نظرخوانده دچار اشکال می باشد. چرا که دادگاه مقام تایید و اعلام فسخ است نه فسخ قرارداد. بنابراین خواسته دعوای مطروحه تحت عنوان فسخ مبایعه نامه مطابق قانون نیست. جالب این که دادگاه ایراد دادخواست را در رای برطرف نموده و خواسته را تایید فسخ عنوان نموده است!

9- به موجب دادنامه صادره از شعبه…. دادگاه حقوقی تهران تخلفات پیش فروشنده و آماده تحویل نبودن آپارتمان احراز و ادعای فسخ مردود و نامبرده محکوم

به تحویل آپارتمان میگردد ولکن این دادنامه در مرحله تجدید نظر به دلیل ایراد شکلی ماده ۲۲ قانون ثبت و ضرورت صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی قبل از دعوای تحویل مبیع غیر منقول نقض میگردد که البته حتی در حال حاضر نیز مفاد ماهوی دادنامه شعبه…. حقوقی ،تهران جهت کشف حقیقت و سابقه دادخواهی پیش خریدار قابل توجه است. 

10- پیش فروشنده با فراهم کردن ایذایی موجبات توقیف و بازداشت سند ملک در همان ابتدای پیش فروش عملاً موجبات تضییع حق پیش خریدار را فراهم آورده و به دلیل این تخلف دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پیش خریدار در شعبه….. دادگاه حقوقی به لحاظ همین ایراد شکلی به نتیجه نمی رسد. فلذا با وجود بازداشت بودن سند ،ملک ادعای حسن نیت و انجام تعهدات پیش فروشنده وجاهتی ندارد.

11- روح و فلسفه تصویب قانون جدید پیش فروش ساختمان، حمایت از پیش خریدار است. متاسفانه در این پرونده دادگاه بدوی به این قانون و دفاعیات پیش خریدار توجه ننموده است و تجدید نظرخواه در سن بازنشستگی و خانواده وی علیرغم پرداخت مبلغ 80/500/000 تومان در آستانه بی خانمانی هستند. عليهذا استماع دفاعيات فوق و نقض دادنامه بدوی مورد استدعاست.