مراحل خرید مالک از نگاه یک وکیل ملکی

مراحل خرید مالک از دید یک وکیل ملکی

مراحل خرید مالک


مراحل خرید مالک از دید یک وکیل ملکی

مراحل خرید ملک چیه؟

  1. جستجو و انتخاب ملک
  2. مذاکره با فروشنده
  3. نگارش مبایعه نامه
  4. امضای قرارداد و مبادله اسناد
  5. تحویل ملک
  6. تنظیم سند رسمی

مراحل خرید مالک

نکات مهم در خصوص جستجو و انتخاب ملک چیه ؟

  1. صرفا از طریق آژانسها و دفاتر املاک معتبر که دارای مجوز اتحادیه املاک و عضو سامانه کد رهگیری هستند ملک را جستجو کنید.
  2. علاوه بر جستجو از طریق آژانسهای املاک به سایتهای جستجوی حتما سر بزنید. در بین سایتهای موجود سایت ایران فایل به نشانی www.iranfile.ir یکی از سایتهای معتبر در این زمینه است و سایت های دیگر که خودتون باید بررسی کنید از طریق این سایتها میتوانید متوسط قیمت هر منطقه و محله را نیز متوجه شوید.
  3.  بازدید ملک در روز و شب
  4. تحقیق از همسایهها و مدیر ساختمان پیرامون مشکلات احتمالی ملک 5 برخی مشاوران املاک ممکن است با طرح مسائلی همچون پول لازم بودن فروشنده و یا اکازیون بودن قیمت ملک سعی کنند شما را وادار به تعجیل در تصمیم گیری کنند. به هیچ وجه فریب چنین شگردهایی را نخورید و در خرید ملک عجله نکنید.
  5. اگر چه در اسناد ملک متراژ و مساحت آن ذکر میشود اما در برخی موارد ممکن است متراژ مذکور در اسناد با وضع موجود مطابقت نداشته باشد، بنابراین در صورتی که کسری احتمالی متراژ برای خریدار اهمیت دارد بهتر است از طریق کارشناس خبره نسبت به محاسبه دقیق متراژ اقدام شود.
  6. علاوه بر بررسی ،ملک وضعیت مشاعات ساختمان راه ها و معابر اطراف ساختمان مشاغل و کسب و کارهای مجاور و خدمات عمومی اطراف ملک را نیز بررسی کنید.
  7. بعضا مشاهده شده که مشاوران املاک و یا مالکین ملک دیگری را به عنوان ملک اصلی به رویت خریدار میرسانند و بعد از انعقاد قرارداد این موضوع برای خریدار روشن میشود. برخی مواقع این کار با اطلاع خریدار صورت می گیرد و به بهانه های مختلف ملک اصلی توسط خریدار بازدید نمی شود. از خرید چنین ملک هایی جدا اجتناب کنید و بازدید از ملک را بر طبق مشخصات و موقعیت مندرج در استاد ملک انجام دهید.
  8. هر چقدر سابقه حضور مالک در ملک طولانی تر باشد احتمال وجود مشکلات حقوقی در ملک کمتر است برای خرید ملکهایی که مدت کوتاهی از خرید ملک توسط مالک میگذرد دقت و وسواس بیشتری به خرج دهید.
  9. اگر قصد دارید ملک را به رهن بانک در آورید، قبل از جستجو، شرایطی را که بانک برای املاکی که به ترهین در میآورد اعلام میکند را به صورت کامل پرس و جو
مذاکره با فروشنده
مذاکره با فروشنده

نکات مهم مذاکره با فروشنده در خرید ملک چیه ?!

قدم دوم برای خرید ملک مذاکره با فروشنده است در هنگام مذاکره با فروشنده به نکات زیر دقت کنید

  1.  در این مرحله مهمترین موضوعاتی که می بایست طرفین بر سر آن مذاکره کنند و به توافق برسند عبارت است از قیمت ملک شرایط پرداخت ،ثمن، زمانبندی تحویل وتنظیم سند رسمی. 
  2. سعی کنید مذاکره را با شخص مالک و یا نماینده قانونی مالک انجام دهید و از مذاکره با افراد واسطه پرهیز کنید. 
  3. از نظر حقوقی مشاوران املاک هیچ گونه مسئولیتی در خصوص حفظ منافع شما و جلوگیری از مشکلات حقوقی خرید ملک ،ندارند بنابراین به تنهایی مذاکره  نکنید و حتما یک شخص مسلط به امور ملکی را با خود همراه سازید.
  4. از مذاکره در محل سکونت و دفتر فروشنده پرهیز کنید
  5. مذاکره نهایی را به ساعات پایانی روز موکول نکنید 
  6. در جلسه مذاکره معمولا فرصت کافی برای بررسی اسناد و بررسی تمام جزئیات مربوط به ملک نیست بنابراین هیچ گاه مذاکره و امضای قرارداد را در یک جلسه انجام ندهید و سعی کنید بین جلسه مذاکره و امضای قرارداد فاصله ای ایجاد کنید تا همه نکات و مسائل را به دقت بررسی کنید.
  7. یکی از مواردی که در بسیاری از مواقع موجب اختلاف بین متعاملین می شود ابهامات و تفاوت برداشتها از توافقات صورت گرفته در زمان مذاکرات است. تلاش کنید در طول مذاکرات توافقات نهایی شده را به صورت شفاف و صریح مشخص کنید و از اجمال و ابهام در مذاکرات بپرهیزید. 
  8. ممکن است چندین جلسه برای مذاکره نیاز باشد بنابراین در پایان هر جلسه مواردی را که با فروشنده به توافق رسیده اید یادداشت کنید.
  9. قبل از نهایی شدن همه توافقات و امضای مبایعه نامه هیچ متنی را تحت عنوان صورتجلسه یا تفاهم نامه و یا هر عنوان دیگر امضا نکنید.
نگارش مبایعه نامه
نگارش مبایعه نامه

نکات مهم نگارش مبایعه نامه

  1.  بهتر است قرارداد توسط شخصی غیر از متعاملین نگارش یاید.
  2.  برای نگارش مبایعه نامه صرفا از یک خودکار استفاده شود و به هیچ عنوان از ۲ نوع خودکار استفاده نشود.
  3.  اطلاعات هویتی متعاملین بر اساس کارت ملی و شناسنامه تکمیل شود و به صرف اظهار شخص اکتفا نشود. 
  4. شخصی که قرارداد را مینویسید دارای خطی خوش و خوانا باشد البته الان بیشتر باید بگیم پیش قرارداد.
  5.  مشخصات ملک را به صورت کامل و دقیق و بر اساس اسناد رسمی در مبایعه نامه ذکر کنید و به اظهار مالک اکتفا نکنید اگر قرارداد در سامانه کد رهگیری ثبت شود با درج کد پستی ملک در سامانه تمامی مشخصات ملک در مبایعه نامه به صورت خودکار ثبت می شود.
  6.  شماره پلاک ثبتی ملک و در صورتی که ملک تفکیک شده است شماره قطعه بخش و شهر و منطقه ثبتی را بر اساس سند مالکیت به صورت کامل قید نمایید. 
  7. قیمت ملک هم به عدد هم به حروف نوشته شود.
  8.  اگر شخصی به وکالت و یا نمایندگی مالک قرارداد را امضا می کند حتما مشخصات او و مشخصات سند وکالت و یا سند نمایندگی در قرارداد ذکر شود.
  9. اگر یکی از طرفین قرارداد شرکت و یا موسسه است حتما شماره ثبت و شناسه ملی درج شود.
  10. اگر تمام و یا بخشی از مبلغ قرارداد طی چک بانکی مبادله می شود مشخصات کامل چک ها در قرارداد ذکر شود.
  11.  در صورتی که مبایعه نامه دستنویس و دارای خط خوردگی شد در بخش توضیحات خط خوردگی توضیح داده شود.
  12. مبایعه نامه باید در حداقل ۳ نسخه که هر ۳ نسخه دارای ارزش واحد است نگارش پیدا کند.
  13. از نوشتن بین خطوط چاپی مبایعه نامه اجتناب کنید.
  14. اگر قصد دارید بخشهایی از فرم چاپی مبایعه نامه را حذف کنید علاوه بر خط زدن روی آن بخش حتما در توضیحات مبایعه نامه به حذف آن بخش اشاره کنید.
  15. دقت کنید تاریخی که برای حضور طرفین در دفترخانه انتخاب می شود مصادف یا تعطیل رسمی نباشد.
  16. ادرس ملک و موقعیت آپارتمان را در ساختمان به صورت دقیق و با ذکر جزئیات ذکرکنید.
  17. از آنجا که در حال حاضر امکان ثبت قراردادها در سامانه کد رهگیری املاک وجود دارد اکثر قراردادها به صورت تایپ شده نگارش مییابد. با این حال برخی مشاوران املاک ابتدا مبایعه نامه را به صورت دستنویس تنظیم می کنند و سپس قرارداد تایپ شده دارای کد رهگیری را به امضای متعاملین می رسانند . در بسیاری از مواقع متن مبایعه نامه دستنویس با متن مبایعه نامه تایپ شده دارای مغایرت هایی است بنابراین در صورت وجود دو مبایعه نامه حتما توجه شود که بین مبایعه نامه دستنویس و تایپ شده مغایرت وجود نداشته باشد.
  18. وجه التزام و جرائمی که برای تخلف هر یک از طرفین از تعهدات قراردادی است باید به میزانی تعیین شود که جنبه بازدارنده داشته باشد و احتمال تخلف از سوی هر یک از طرفین را به حداقل برساند همچنین در قرارداد ذکر شود که مطالبه وجه التزام و جرائم قراردادی بدل و جانشین از تعهد اصلی نیست و متعهد له می تواند علاوه بر وجه التزام اجرای تعهد اصلی را از شخص نیز مطالبه کند.
  19. اگر پایانکار ملک قدیمی است بهتر است مالک ملزم شود در زمان تنظیم سند پایانکار جدید ارائه دهد.
  20. در خصوص شرایط پرداخت ثمن آنچه در عرف خرید و فروش ملک متداول است معمولا بین 30 تا 40 درصد در هنگام امضای مبایعه نامه پرداخت می شود و 30 تا 40 درصد به هنگام تحویل ملک و مابقی در زمان تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت به نام خریدار بعضی افراد هم ۲۰ یا ۳۰ درصد که باز توافقیه حتی میتونه کمتر هم باشه زمان مبایعه نامه و مابقی پول و تحویل ملک را در یک روز و زمان تنظیم و انتقال سند رسمی انجام میدن.
  21. ممکن است مبایعه از نوع فرمهای چاپ قدیمی .باشد هر چند از سال 1399 ممنوع شد ولی باز استفاده میشه…. در این فرمها عبارتی تحت عنوان پشیمان کرد ذکر شده است این عبارت از نظر حقوقی هیچ جایگاه و معنای روشنی نداردو باید از قرارداد حذف شود.
  22. از آنجایی که وکیل هیچ گونه تعهدی در اجرای تعهدات فروشنده ندارد در قرارداد ذکر شود که وکیل نیز همزمان با فروشنده نسبت به تعهدات فروشنده مسئولیت دارد.
  23. علاوه بر تاریخ دقیق حضور طرفین در دفترخانه شماره دفترخانه به حرف و عدد و ادرس دفترخانه نیز قید شود.
  24. اگر طرفین بخواهند ملک را با وام منتقل کنند میزان اصل بدهی میزان اقساط معوق تعداد و مبلغ اقساط باقی مانده و سود متعلقه بر اساس استعلام بانکی در قرارداد درج شود.
  25. اگر قصد دارید بخشی از ثمن قرارداد را از طریق وام بانکی و در رهن بردن ملک تامین کنید در قرارداد فروشنده را متعهد کنید که همکاری لازم را در این خصوص با شما داشته باشد.
  26. بهتر است در قرارداد کلیه لوازم و تجهیزاتی که در هنگام تحویل می بایست به خریدار تحویل شود و ممکن است بعدا در مورد آن اختلاف ذکر شود ذکر شود. لوازمی مانند شیر آلات ،لوستر، پکیج، کولر، شوفاژ …….
  27. اگر چندنفر به عنوان خریدار قرارداد را امضا میکنند نام همه آن ها و قدر السهم هر یک از آنها به دقت در قرارداد ذکر شود.

 

نکات مهم در خصوص امضای قرارداد و مبادله اسناد

بعد از نگارش متن اولیه مبایعه نامه مرحله امضای قرارداد است در این مرحله چند نکته را در نظر داشته باشید

  1. قبل از امضای قرارداد حتما به صورت کامل و دقیق متن را مطالعه کنید.
  2.  اگر قرارداد به صورت کاربنی است امضای بر روی هر سه نسخه قرارداد باید به صورت اصل باشد و هرنسخه قرارداد را به صورت جداگانه امضا کنید. 
  3.  اگر قرارداد در چند برگ نوشته شده طرفین همه برگها را باید امضا کنند و به امضای برگ اخر نباید اکتفا کنند البته اگر مبایعه نامه در سامانه کد رهگیری املاک ثبت شده باشد نیازی به امضای همه ی صفحات نیست. کنند
  4.  طرفین علاوه بر امضا حتما اثر انگشت نیز درج :
  5.   حتما امضا طرفین در یک جلسه و در حضور یکدیگر انجام شود و به هیچ عنوان قرارداد در غیاب یکی از طرفین امضا نشود.
  6.  به هیچ عنوان قرارداد به صورت سفید امضا در اختیار مشاور املاک و یا اشخاص ثالث قرار نگیرد.
  7.  بلافاصله بعد از امضای قرارداد حتما نسخه مربوط به خود را از مشاور املاک دریافت نمایید و به هیچ وجه سه نسخه امضا شده را نزد مشاور املاک قرار ندهید.
  8. بعد از امضای قرارداد تا زمان تنظیم سند به نام خریدار بهتر است اصل سند مالکیت نزد مشاور املاک به صورت امانت قرار داده شود تا از احتمال هر نوع سوء استفاده احتمالی مالک جلوگیری شود مشاور املاک می بایست در قبال نگهداری اسناد به طرفین رسید ارائه کند.
  9. از مدارک شناسایی طرفین و اسناد ملک کپی تهیه شده و به طرفین ارائه شود.
  10. در صورتی که ثمن به صورت چک پرداخت میشود دریافت چک توسط خریدار در مبایعه نامه و یا بر روی کپی چک رسید شود.
  11. اگر چک توسط شخصی غیر از خریدار صادر میشود پشت چک توسط خریدار امضا شود.
  12.  اگر شخصی غیر از مالک هر گونه حق انتفاعی نظیر عمری و یا رقبی نسبت به ملک دارد باید این شخص نیز قرارداد را امضا کند و انتقال حقوق خود به خریدار را تایید و تنفیذ کند.
  13. اگر فروشنده بیسواد است برای جلوگیری از ادعاهای احتمالی بعدی یکی از نزدیکان فروشنده نیز قرارداد را امضا کند.

 

نکات مهم تحویل ملک پارت اول

در هنگام تحویل ملک توجه به نکات ذیل ضروری است

  1. بهتر است تحویل ملک با حضور اشخاص دیگری مانند مشاور املاک انجام شود تا در صورت استنکاف فروشنده از تحویل شهودی برای صورتجلسه کردن حضور داشته باشند.
  2.  در زمان تحویل حتما از ملک بازدید کنید و از تخلیه بودن آن مطمعن شوید و به صرف تحویل کلید ملک اکتفا نکنید.
  3.  مبلغی را که در زمان تحویل متعهد به پرداخت آن شده اید صرفا به فروشنده یا وکیل وی پرداخت کنید
  4.   در صورت تحویل گرفتن ملک مراتب را در دو نسخه صورتجلسه کنید و به امضای طرفین برسانید.
  5.  بلافاصله بعد از تحویل ملک قفلهای ملک را تعویض کنید.
  6.  اگر ملک دارای مستأجر باشد و در زمان تحویل هنوز قرارداد اجاره به اتمام نرسیده باشد در صورت توافق طرفین میتوان با انتقال قرارداد اجاره به خریدار و انتقال تعهد پرداخت ودیعه مستأجر به وی ملک را تحویل گرفت. 
  7.  علاوه بر ملک اصلی توابع و ملحقات آن مانند انباری و پارکینگ باید به خریدار تحویل داده شود بنابراین در زمان تحویل از تخلیه بودن آن مطمعن شوید.
  8. اگر زمان تحویل ملک بعد از سند رسمی است این امکان وجود دارد که در زمان تنظیم سند رسمی دفتر اسناد رسمی قبض تخلیه صادر کند و فروشنده طی سند رسمی متعهد به تخلیه ملک در زمان مقرر شود با وجود قبض رسمی تخلیه در صورت تخلف مالک از تحویل ملک خریدار میتواند بدون نیاز به مراجعه به دادگاه به داره اجرای ثبت سازمان ثبت اسناد و املاک مراجعه نموده و از این طریق ملک را در زمان کوتاهی تخلیه کند.

نکات مهم تنظیم سند رسمی

  1. قبل از امضای سند رسمی انتقال از دفترخانه بخواهید تا پیش نویس سند رسمی انتقال را ارائه دهد. متن پیش نویس را حتما مطالعه کنید و در صورت هر گونه مغایرت بین سند انتقال و مبایعه نامه و یا هر اشکال دیگر موارد را به دفترخانه تذکر دهید.
  2. در صورتی که طرفین توافق کنند که تاریخ حضور در دفترخانه را به تاخیر بیاندازند حتما می بایست این توافق مکتوب شود.
  3. در سند انتقال مالکیت انتقال کلیه توابع و انشعابات اختصاصی ملک نیز قید.

 

جواد میرزاییمشاهده نوشته ها

سلام دوستان جواد میرزایی هستم کارشناسی ارشد مدیریت فناوری اطلاعات گرایش کسب و کار الکترونیک دانشگاه تهران فعال در زمینه دیجیتال مارکتینگ

اطلاع رسانی با ایمیل
اطلاع از
3 پرسش و پاسخ حقوقی
بازخورد (Feedback) های اینلاین
مشاهده همه دیدگاه ها
حسن رضا
1 سال قبل

دم شما گرم با این مطلب جامع و کاربردی که در مورد مراحل خرید ملک نوشتید

آذین
4 ماه قبل

عالی بود