ممنوعیت تملک اموال غیر منقول توسط اتباع بیگانه در ایران
بررسی ممنوع بودن تملک اموال غیر منقول توسط اتباع سایر کشورها در قلمرو کشور ایران توسط بهترین وکیل ملکی و بهترین وکیل ثبتی
گروه وکیل زمان زاده
به طور کلی، برای افراد بیگانه (غیرایرانی) در ایران، ممنوعیت تملک اموال غیر منقول وجود ندارد. با این حال، برخی محدودیت‌ها و شرایط قابل توجه وجود دارد که باید رعایت شود.
بنابر قانون تجارت خارجی ایران، افراد بیگانه می‌توانند در ایران اموالی را تملک کنند و مالکیت بر آن‌ها داشته باشند، با این شرط که این اموال از مشخصاتی همچون برند و تولیدکننده خارجی برخوردار باشند. در غیر این صورت، برخی از اموال قابلیت تملک برای افراد بیگانه در ایران ندارد.
همچنین، افراد بیگانه می‌توانند اموالی را در ایران به عنوان وام به شرط ثبت رسمی وام در دفتر اسناد رسمی به مدت حداکثر یک سال تملک کنند.
به علاوه، برای خرید و تملک اموال غیر منقول در ایران، افراد بیگانه باید از مجوزهای لازم مانند مجوز سرمایه‌گذاری خارجی و مجوز خرید و فروش املاک و مستغلات استفاده کنند. همچنین، برخی اموال مانند زمین‌های کشاورزی و املاک و مستغلات در مناطق خاص نظیر مناطق مرزی ممکن است محدودیت‌های خاصی در خصوص تملک برای افراد بیگانه داشته باشند.
در کل، برای تملک اموال غیر منقول در ایران توسط افراد بیگانه، لازم است قوانین و مقررات مربوطه رعایت شود و مجوزهای لازم اخذ شود.
آیا تملک اموال غیر منقول توسط اتباع بیگانه ممنوع است؟
یکی از موارد بسیار مهمی که قابل ذکر است، آثار قانونی معاملات املاک توسط اتباع بیگانه در قوانین کشور ایران می باشد.
در واقع بسیاری از اتباع بیگانه خصوصا اتباع کشور افغانستان بدون توجه به ممنوعیت صریح قانونگذار به صور مختلف اقدام به خرید و فروش اموال غیرمنقول نموده و بسیاری از هموطنان نیز در سلسله ایادی معاملات نقش دارند.
در پرونده عملی مراجعه کننده محترمی که تبعه بیگانه بوده به موسسه وکیل زمان زاده مراجعه و با توجه به کلاهبرداری صورت گرفته درخواست احقاق حقوق خود از طریق مراجع قضایی گردیدند.
پیشنهادی که توسط وکیل ملکی موسسه حقوقی داده شد اعلان بطلان معامله غیرمنقول به دلیل عدم داشتن اهلیت قانونی (اهلیت استیفا) بود که در نهایت با صدور رای قطعی به نفع ایشان معامله ابطال و با محکومیت قطعی کلیه خسارات تاخیر تأدیه از فروشنده دریافت گردید.
پیشنهاد گروه وکیل زمان زاده این است که پیش از طرح دعاوی، خصوصا دعاوی ملکی و پیچیده حقوقی با وکیل باتجربه حقوقی و وکلای متخصص ما در شهر مشهد مشورت نموده تا بتوان با کمترین هزینه و زمان به نتیجه ایده آل رسید.
دلایل و مستندات ممنوعیت این نوع معاملات توسط اتباع کشورهای بیگانه
در واقع باید اصل را بر ممنوعیت تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع بیگانه در قلمرو ایران دانست، به این دلیل که
۱. موضوع تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع بیگانه جزء امور حاکمیتی است و با لحاظ بخش نخست بند «و» ماده 8 قانون مدیریت خدمات کشوری مصوب سال 1386 نمی‌توان آن را جزء حقوق خصوصی اشخاص تلقی کرده و اتباع خارجی را به نحو اطلاق از این حق بهره‌مند دانست.
بر این اساس، هرچند برابر با ماده 961 قانون مدنی اتباع بیگانه می‌توانند از تمامی حقوق مدنی برخوردار شوند؛
مگر در بند‌های سه‌گانه این ماده؛ اما این اصل باید با رعایت بند هشتم اصل چهل و سوم و اصل یکصد و پنجاه و سوم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و رعایت دیگر قوانین و مقررات راجع به استملاک اتباع بیگانه در ایران اعمال شود.
۲. هرچند دادنامه شماره 362 مورخ 12/10/1378 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، ناظر بر ابطال آیین‌نامه اجرایی چگونگی تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی غیرمقیم در قلمرو ایران توسطهیأت وزیران است؛ اما با توجه به مفاد این رأی که به نحو اطلاق هرگونه اعطای امتیاز به اتباع بیگانه از جمله تملک اموال غیرمنقول در قلمرو جغرافیایی کشور ایران را مستلزم تصویب قانونگذار دانسته است؛ باید دیگر مصوبات هیأت دولت از جمله آیین‌نامه راجع به استملاک اتباع خارجه مصوب 1328 و تصویب‌نامه قانونی مورخ 13/7/1342 و آیین‌نامه اجرایی آن را نیز فاقد وجاهت قانونی دانست.
۳. با توجه به قوانین و مقررات حاکم، موارد ممنوعیت و یا جواز تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع بیگانه در قلمرو جغرافیایی جمهوری اسلامی ایران را از جمله می‌توان به شرح زیر بر شمرد
- نخست: با عنایت به پیشینه تاریخی قضیه از جمله ماده 5 پروتکل پیوست عهدنامه ترکمانچای (عهدنامه بازرگانی میان دولت‌های ایران و روسیه) و مستفاد از ماده یک آیین‌نامه استملاک اتباع خارجه مصوب 1328 و نیز با توجه به ماده اول قانون راجع به اموال غیرمنقول اتباع خارجی مصوب 1310 و تبصره یک ماده 3 قانون راجع به جلب و حمایت سرمایه‌های خارجی مصوب 1334 و تبصره ماده 2 قانون تشویق و حمایت سرمایه‌گذاری خارجی مصوب 1380، باید به نحو اطلاق به ممنوعیت تملک اراضی مزروعی توسط اتباع بیگانه نظر داد؛ این ممنوعیت، توابع و متعلقات راجع به اراضی مزروعی و حقوق عینی راجع به این اراضی که ممکن است به تملک منجر شود را نیز شامل می شود. (تبصره ماده اول راجع به اموال غیرمنقول اتباع خارجی مصوب 1310).
- دوم: با توجه به ماده 986 و تبصره 2 ماده 987 قانون مدنی، زن غیر ایرانی که در نتیجه ازدواج ایرانی می‌شود و بعد از طلاق یا فوت شوهر ایرانی به تابعیت اول خود رجوع کند و نیز زن ایرانی که بر اثر ازدواج تابعیت خارجی تحصیل می‌کند، حق داشتن اموال غیرمنقول را نخواهد داشت.
- سوم: با توجه به حکم مقرر در بند 3 ماده 989 قانون مدنی مبنی بر فروش اموال غیرمنقول اتباع ایرانی که بدون رعایت مقررات قانون، تابعیت خارجی تحصیل کنند، این اشخاص حق تملک اموال غیرمنقول را فاقد هستند.
- چهارم: بر اساس تبصره یک ماده 24 قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری- صنعتی جمهوری اسلامی ایران مصوب 1372 اجاره زمین در این مناطق به اتباع خارجی مجاز و فروش آن مطلقاً ممنوع است.
- پنجم: بر اساس ماده 24 آیین‌نامه اجرایی قانون تشویق و حمایت سرمایه‌گذاری خارجی (موضوع تصویب‌نامه شماره 32556/ت 27032 مورخ 23/8/1371 هیأت وزیران) در مواردی که انجام سرمایه‌گذاری خارجی به تشکیل شرکت ایرانی منجر شود، تملک زمین به نام شرکت متناسب با طرح سرمایه‌گذاری به تشخیص سازمان منطقه‌آزاد تجاری، صنعتی مجاز است. همچنین به موجب ماده 9 آیین‌نامه نحوه استفاده از زمین و منابع ملی در مناطق آزاد تجاری- صنعتی جمهوری اسلامی ایران مصوب 10/12/1373، فروش و انتقال قطعی زمین به اتباع خارجی و همچنین شرکت‌هایی که تمام یا بخشی از سرمایه آن‌ها متعلق به اتباع خارجی باشد، ممنوع است.
- ششم: با توجه به ماده واحده قانون حمایت از طرح بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده پیرامون حرم مطهر حضرت امام رضا (ع) و حضرت معصومه (س) مصوب 1384 با اصلاحات بعدی، صدور مجوز خرید و استملاک و همچنین نقل و انتقال‌های بعدی به نام اتباع مسلمان خارجی با تصویب کمیسیونی به دبیری وزارت مسکن و شهرسازی (راه و شهرسازی) و متشکل از نمایندگان وزارت اطلاعات، وزارت امور خارجه، وزارت مسکن و شهرسازی، وزارت کشور و حسب مورد نماینده آستان قدس رضوی یا آستان مقدسه حضرت معصومه (س) جایز است.
هفتم. علاوه بر قوانین و مقررات فوق‌الذکر، برخی معاهدات منعقده با کشورهای خارجی نیز متضمن حکم تملک اتباع کشورهای طرف معاهده است که به طور معمول این امر به شرط رفتار متقابل منوط شده است؛
از این جمله است بند یک ماده 2 و ماده 30 کنوانسیون وین در روابط کنسولی مصوب 1353
به طور کلی، در نظام حقوقی ایران، تملک اموال غیر منقول توسط اتباع بیگانه محدود و مشروط به شرایط خاصی است. این محدودیت ها بر اساس قوانین و آئین نامه های مختلفی مانند قانون اساسی، قانون مدنی، آئین نامه استملاک اتباع بیگانه، قانون ثبت و آئین نامه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تعیین شده اند. برخی از دلایل و عوامل مؤثر بر این محدودیت ها عبارتند از:
– حفظ حاکمیت و سلطنت دولت بر قلمرو جغرافیایی کشور
– جلوگیری از تأثیرات سیاسی، فرهنگی و اقتصادی منفی کشورهای خارجی
– حفظ منافع ملی و حقوق شهروندان ایرانی
– رعایت عدالت و تعادل در توزیع منابع و ثروت های کشور
بنابراین، در صورتی که یک شخص خارجی بخواهد یک مال غیر منقول را در ایران تملک کند، باید شرایط زیر را رعایت کند:
– دارای جنسیت یکی از کشورهای دارای رابطه دوستانه با جمهوری اسلامی ایران باشد
– دارای مجوز قطعی و رسمی از هیئت وزیران یا سازمان های ذیربط باشد
– تملک مال فقط برای رفع حوائج شخصی چون سکونت یا کسب و کار باشد
– تملک مال در حدود مجاز قانونی باشد
– تملک مال در مناطق غیر حساس و استراتژیک باشد
همراهانی که نیاز به دریافت مشاوره داسته و علاقه مند به رویت نمونه آرای وکلای ملکی ما را دارند؛ می توانند از طریق ارسال پیام در سایت و یا مراجعه به شبکه های مجازی واتساپ و ایتا درخواست خود را به شماره همراه ۰۹۱۵۵۹۷۶۳۶۷ ارسال نمایید
