بهترین وکیل ملکی در مشهد

بهترین وکیل ملکی در مشهد

پرونده های املاک معمولاً با پیچیدگی ها و چالش های زیادی همراه است و غلبه بر این چالش ها نیازمند تخصص، تجربه و دانش یک وکیل املاک مجرب است. وکیل باتجربه املاک به فردی گفته می شود که به دلیل حساسیت و پیچیدگی پرونده های ملکی از تجربه بالایی در زمینه پیشبرد این گونه پرونده ها برخوردار باشد.

وکیل املاک یک متخصص حقوقی است که در امور مربوط به خرید، فروش و مدیریت املاک و مستغلات تخصص دارد. آنها به موکلین خود کمک می کنند تا در چشم انداز  پیچیده قوانین حقوقی مرتبط با ملک، قوانین ثبتی و قوانین خاص حقوقی و جرایم مرتبط با حقوق اشخاص در مالکیت اشخاص به درستی تصمیم گرفته و حرکت کنند و اطمینان حاصل کنند که تمام الزامات و قواعد قانونی در معاملات آن ها و همچنین در صورت بروز اختلاف در دعاوی مرتبط براورده می شود.

وکلای املاک مسئول بررسی و تنظیم قراردادهای املاک، حصول اطمینان از انطباق ملک موضوع قرارداد با مقررات منطقه بندی و نوع کاربری اراضی محلی، حل و فصل اختلافات شهرداری و موانع قوانین شهرسازی، توجه به عرصه و اعیان موقوفات و مشاوره در مورد مسائل مربوط به روابط موجر و مستاجر و … هستند. آنها همچنین راهنمایی هایی را در مورد پروژه های توسعه املاک و ساخت و ساز، مسائل زیست محیطی و اختلافات مالک و مستاجر ارائه می دهند. به طور کلی، یک وکیل ملکی نقش مهمی در حصول اطمینان از اینکه معاملات املاک و مستغلات به طور عادلانه و قانونی انجام می شود، محافظت از منافع خریداران و فروشندگان، و کمک به جلوگیری از مسائل حقوقی و اختلافات که ممکن است در آینده پیش آید ایفا می کند.

وکیل ملکی چه شخصی است؟

وکیل املاک وکیلی است که در دعاوی ملکی تخصص دارد.
دعاوی ملکی عنوانی است برای مجموعه ای از دعاوی که به نوعی به رابطه بین املاک و افراد مرتبط است.
اموال غیرمنقول اموالی است که قابل جابجایی و جابجایی نیست و در یک تقسیم شامل املاک و اراضی می شود و در تقسیمی دیگر می توان زمین را به اراضی درون شهری و خارج از محدوده شهری و در تقسیمی دیگر به اراضی زراعی یا غیر زراعی، مستثنیات و اراضی ملی یا غیر ملی تقسیم کرد. از طرفی همچنین املاک را می توان به املاک تجاری و مسکونی تقسیم کرد، بنابراین دعاوی مختلفی در رابطه با تقسیم بندی فوق وجود دارد و تمامی این دعاوی در حوزه وکیل ملکی است.

وکیل ملکی وکیلی است که توانایی دفاع و اقامه دعوی در انواع  را دارد  اما بدلیل تخصص و تبحر و تجربه و مطالعه در امور ملکی و امور ثبتی معمولا تمام توجه خود را معطوف به امور املاک و مستغلات می کنند. این دعاوی می تواند تنظیم سند رسمی، پایان کار، خلع ید، تقسیم و انتقال اموال مشترک و مشاع و دعاوی کیفری مانند فروش مال، جعل اسناد، ممانعت از حقف تصرف عدوانی و … باشد. تمامی این موارد در حیطه دعاوی ملکی و حیطه کاری وکیل ملکی قرار می گیرد.

مواردی که یک وکیل حرفه ای املاک باید در آنها تجربه کافی داشته باشد:

• اطلاع از رویه قضایی و آرای صادره مرتبط با ملک در  دادگاه های  بدوی و تجدیدنظر
• مطالعه و آشنایی با آرای اصراری مرتبط با املاک
• اطلاع از نظریه های مشورتی
• اطلاع از آرای وحدت رویه مربوط به این نوع دعاوی 

• تنظیم دادخواست های تخصصی و پیچیده ملکی  
• جلسات و نشست های قضایی
• تصمیم دیوان عالی کشور
• تنظیم قراردادهای مربوطه
• تسلط به قوانین مدنی، ثبت، قوانین شهرداری، قوانین فقهی جزایی

مهمترین دعاوی حقوقی ملکی:

دعوی خلع ید:

•  دعوی حقوقی که به منظور لغو قرارداد یا تفکیک ارتباط مالکیتی از یک دارایی ملکی ارائه می‌شود.

الزام به تنظیم سند رسمی:

•  اجبار به صدور اسناد رسمی به منظور ثبت و اثبات حقوق مالکیت یا تفکیک ملکی.

تخلیه عین مستاجره:

•  درخواست برای خروج مستاجر از ملک بر اساس شرایط تعیین شده در قرارداد اجاره.

افراز و فروش ملک مشاع:

•  دعوی مرتبط با تصمیم به افراز و فروش دارایی مشترک بین چندین شخص.

دعوی اثبات مالکیت:

• تقاضا برای اثبات و تصدیق حقوق مالکیت به دلیل عدم اطمینان یا اختلاف در این زمینه.

الزام به اخذ پایان‌کار و امور مربوط به شهرداری و کمیسیون‌ها:

•  اجبار به اخذ مجوزها و پروانه‌های مرتبط با ساخت و ساز و مدیریت ملک.

الزام به اخذ صورت جلسه تفکیکی:

•  اجبار به برگزاری جلسات تفکیکی جهت رسیدگی به اختلافات مالکیت.

دعوای ابطال یا فسخ مبایعه‌نامه:

• درخواست لغو یا ابطال قرارداد خرید و فروش به دلیل تخلف یا نقض قوانین.

دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه:

• ادعاهای مرتبط با سرقت اموال یا نقض حقوق مالکیت معنوی و کسب و کار.

فک رهن:

• دعوی مرتبط با آزادسازی ملک از تعهدات مالی مرتبط با رهن.

وقف:

• دعوی مرتبط با اختصاص دارایی به مقاصد خیریه یا عبادی.

مستحق الغیر درآمدن مبیع:

• ادعای مرتبط با عدم دریافت حقوق مستحقان غیر از طریق فروش دارایی.

اعتراض به تشخیص ملی شدت اراضی:

•  اعتراض به تصمیمات مرتبط با تعیین کاربری و مصرف اراضی توسط مراجع ملی.

اجرت المثل اموال غیر منقول:

•  دعوی مرتبط با اجبار به اجرای حکم در مورد اموال غیر منقول.

تجویز انتقال حق سرقفلی:

• دعوی مرتبط با انتقال حقوق مرتبط با سرقفلی به شخص دیگر.

تقسیم ترکه غیر منقول:

• درخواست تقسیم دارایی‌های غیر منقول بین وراث یا شرکای ملکی.

مهمترین دعاوی کیفری ملکی:

فروش مال غیر:

•  اقدام به فروش دارایی ملکی بدون مجوز یا با تخلف از مقررات قانونی.

تبانی برای بردن مال غیر:

•  تدابیر غیرقانونی برای بدست آوردن ملک یا اموال متعلق به دیگران.

معرفی مال غیر به عوض مال خود:

•  ارائه اطلاعات نادرست یا تقلبی در معرفی دارایی‌ها در معاملات ملکی.

تصرف عدوانی:

•  استفاده از اقدامات عدوانی جهت اشغال ملک یا مزاحمت در مالکیت.

تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغی:

• تغییر مقدار و نحوه استفاده از اراضی به نحوی که با قوانین کشاورزی و باغی مغایرت داشته باشد.

معامله معارض:

•  انجام معاملاتی که به نحوی با مقررات قانونی در تعارض باشند.

ثبت ملک غیر به نام خود:

•  ثبت دارایی به نام شخص دیگر به منظور جلوگیری از شناسایی مالکیت واقعی.

تخریب ملکی:

•  اقدام به تخریب یا خراب‌کردن دارایی ملکی به نحوی که مختلف قوانین ملکی را نقض کند.

نکات کلیدی املاک و مستغلات که باید بدانید

در قراردادهای مربوط به املاک باید بررسی کنیم که آیا شرط داوری در قرارداد وجود دارد یا خیر. در صورتی که شرط داوری در قرارداد پیش بینی شده باشد، هرگونه اقدام در اجرای تعهدات این قرارداد باید از طریق موسسه داوری اعمال و اجرا شود.

مالک اصلی و ثبتیو ملک را مشخص کنید، زیرا در اکثر دعاوی ملکی، صاحب ملک باید طرف دعوی باشد، حتی اگر نام آنها در قرارداد ذکر نشده باشد.

باید بررسی شود که ملک وقفی نباشد یا اگر مربوط به منازل مسکونی باشد، مالکیت زمین مشخص شود.

باید علیه همه مالکان قبلی اقامه دعوی شود و این یعنی افرادی که در گذشته ملک را خریده و فروخته اند تا به اولین فروشنده یا همان مالک اصلی برسد.

باید بررسی شود که قرارداد با وکالت نامه تنظیم شده است یا اینکه شخص اصلی آن را نوشته است.

اکثر مطالبات ملکی به دلیل تمایل به سرمایه گذاری در بخش املاک مربوط به موضوعات ملکی مخصوصا در حوزه پیش فروش املاک است و به دلیل افزایش شدید مصالح ساختمانی اولیه در ساخت و ساز، بسیاری از سازندگان نیز با مشکلاتی مواجه شده اند و در بسیاری از قراردادهای پیش فروش اتمام پروژه  به تعویق افتاده و اختلافات آغاز می شود.

در چه مواردی به وکیل متخصص در امور ملکی مراجعه کنیم؟

در امور ملکی، عدم مراجعه به وکیل ملکی می تواند زیان مالی جبران ناپذیری را به دنبال داشته باشد. بنابراین کمک گرفتن از وکیل ملکی در امور مربوط به اموال و امور ملکی حتی اگر کوچک به نظر برسد بسیار حائز اهمیت است تا پرونده به مناسب ترین و سریع ترین شکل ممکن به نتیجه برسد.
انواع دعاوی ملکی شامل دعاوی حقوقی، کیفری، ثبتی و غیره است که هر کدام شامل قوانین متعددی است. مراجعه به وکیل دعاوی مدنی، فردی که همه این قوانین را می‌داند، می‌تواند تأثیر بسزایی در روند رسیدگی به پرونده‌های مربوط به دعاوی فوق‌الذکر داشته باشد.
بدیهی است که در امور مربوط به امور ملکی، همواره امکان تضییع حقوق مالی افراد وجود خواهد داشت و تضییع حقوق مردم می تواند به قیمت تمام یا قسمت زیادی از دارایی آنها تمام شود. به همین دلیل است که بر الزام حضور وکیل متخصص در امور ملکی در محاکمات و پرونده های مربوط به املاک تاکید می شود.

می تونی از صفحه مراحل خرید ملک هم دیدن کنی اینجا کلیک کن

انواع مبایعه نامه محضری و دستی

در صورتی که قراردادها در دفتر اسناد رسمی یا سایر مراجع قانونی تنظیم شده باشد، مبایعه نامه قانونی یا محضری است. این نوع مبایعه نامه ها دارای ضمانت اجرای قانونی هستند. و قانون نیز از آن حمایت می کند. اگر قولنامه توسط افراد نوشته شده باشد، مبایعه نامه دستی است.

نمونه ای از درخواست تخلیه مستاجر

در صورتی که مستاجر علیرغم ارسال گزارش و پس از چندین بار تذکر، در مهلت مقرر متعهد به خروج از محل اقامت نگردد، موجر می تواند از طریق شورای حل اختلاف تقاضای تخلیه را مطرح نماید.

وکیل ملکی برای سرقفلی و حق کسب و پیشه

دعاوی مربوط به سرقفلی و حقوق تجاری بسیار ظریف و پیچیده است، بنابراین داشتن یک وکیل ملکی متخصص در این زمینه می تواند به شما کمک زیادی کند.

مزاحمت ملکی

یکی از پرتنش ترین و پرکاربردترین پرونده ها در دادگاه ها، دعوای رفع مزاحمت اموال است. در این دعوی شخصی که مالک مال غیر منقول دیگری نیست، مانع استفاده متصرف از مال غیرمنقول خود می شود.

بهترین نکات حقوقی املاک :

نکات مهم هنگام نقل و انتقال املاک:

با ملاحظه اصل سند مالکیت بررسی شود آیا فروشنده مالک ملک است⁉️

یا از طرف مالک اختیار و وکالت نامه معتبر دارد⁉️
مشخصات و حدود اربعه ملک در عالم واقع نیز با آنچه در سند آمده است یکی باشد و مشخصات فروشنده در سند ذکر شده باشد.
هیچ ملکی نباید بدون اخذ کد رهگیری معامله شود.زیرا ممکن است قبلا فروشنده با فرد دیگری معامله کرده باشد.در این صورت معامله اول صحیح و معاملات بعدی باطل است. باید توجه شود ملک از جهت قانونی قابلیت انتقال را به نام خریدار داشته باشد چون ممکن است به واسطه در رهن بانک بودن با توقیف یا بازداشت به دستور دادگاه یا تخلفات ساختمانی امکان انتقال آن بزودی مهیا نباشد و دردسر ساز شود.
خرید و فروش وکالتی به واسطه مشکلات احتمالی توصیه نمی شود.امااگرملکی با وکالت نامه خریداری می شودباید دقت شود وکالت نامه کاری نباشد زیرا وکیل حق فروش ندارد و ضمنا مدت وکالت نامه معتبر باشد‌.
همچنین هنگام تنظیم قرارداد موارد احتمالی که ممکن است امکان انتقال نباشد به صورت خیار فسخ شرط شود.

🧾سند مالکیت معارض چیست؟

وقتی دو سند مالکیت ملک صادر شده باشد و این دو سند نسبت به اصل ملک یا نسبت به حدود و یا نسبت به حقوق ارتفاقی با یکدیگر تعارض داشته باشند سندی که مؤخر الصدور است را سند مالکیت معارض گویند. به سندی هم که زودتر صادر شده است سند مقدم الصدور یا سند مقدم گفته می­شود.در نتیجه سندی که ثبت آن مؤخر بر سند دیگری است سند مالکیت معارض نامیده می‌شود.

نکته: در صورتی که معلوم نباشد کدام سند دیرتر صادر شده و کدام زودتر صادر شده است باید به تاریخ ثبت هر کدام از املاک در دفتر ثبت املاک توجه شود. در این صورت هر کدام دیرتر در دفتر املاک ثبت شده بود معارض محسوب می­‌شود.

در خصوص سند مالکیت معارض، در ماده ۳ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مقرر شده است «هرگاه نسبت به ملکی کلا یا بعضا به تشخیص هیأت نظارت، اسناد مالکیت متعارض صادر شود، خواه این تعارض نسبت به اصل ملک باشد و خواه نسبت به حدود آن و نیز نسبت به حقوق ارتفاقی آن، سندی که ثبت آن مؤخر بر سند دیگری است سند مالکیت معارض نامیده می‌شود.»

نکته:اسناد مالکیت معارض مربوط به زمانی می‌شود که تمام یا قسمتی از یک ملک یا حقوق ارتفاقی ملکی که ثبت دفتر املاک شده است، دوباره به نام دیگری در دفتر املاک ثبت شود.

نکاتی که زمان انتخاب و خرید ملک نوساز باید به آن دقت کنیم

1-پایان کار

در بسیاری از ساختمانهای نوساز سازنده ممکن است تخلفات ساختمانی داشته باشد و به همین جهت گرفتن گواهی پایان کار این ساختمان ها معمولا با تاخیر صورت می گیرد. از خرید ساختمانهای نوسازی که گواهی پایان کار ندارند اجتناب کنید زیرا ممکن است به دلیل تخلفات ساختمانی صدور گواهی پایان کار با تاخیر انجام شود و به همین لحاظ گرفتن سند تفکیکی نیز به تاخیر بیفتد. در مواردی مشاهده شده که سازندگان به دلیل حجم بالای تخلفات ساختمانی امکان گرفتن پایان کار را پیدا نمیکنند و ملک را بدون پایان کار رها می کنند. و در نهایت در برخی موارد به دلیل تخلفات ساختمانی، کمیسیون ماده صد شهرداری حکم تخریب ملک را صادر می کند.

2_سند تفکیکی

وقتی یک ساختمان بر روی زمین احداث میشود سند و یا استاد قبلی ابطال می شود و اسناد مالکیت تفکیکی صادر میشود مقدمه صدور سند تفکیکی گواهی پایان کار صورت مجلس تفکیکی و تقسیم نامه رسمی است به همین دلیل با صدور سند تفکیکی اغلب مشکلات حقوقی احتمالی ملک مرتفع میشود و مخاطرات خرید ملک به حداقل می رسد. بنابراین حتی الامکان از خرید املاکی که سند تفکیکی آنها صادر نشده است خودداری کنید.