کمیسیون ماده ۱۰۰
جهت پاسخ به سؤالات پیرامون تخلفات ساختمانی و رسیدگی به این تخلفات در کمیسیون ماده ۱۰۰
🔹 بر اساس چه ماده‌قانونی شهروندان مکلف به اخذ پروانه ساخت از شهرداری هستند؟
برای اینکه شهرهایی مناسب زندگی ایده ال داشته باشیم و شهرها متناسب با نیازهای روز طراحی و مورداستفاده قرار گیرند باید نکاتی در خصوص احداث بنا موردتوجه شهروندان محترم قرار گیرد؛ که در این مطلب سعی داریم به‌اختصار به آن بپردازیم. بر اساس ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، مالکان اراضی و املاک واقع در محدوده یا حریم شهر مکلف‌اند قبل از هر اقدام عمرانی، تفکیک اراضی، احداث بنا یا عملیات ساختمانی، از شهرداری پروانه اخذ کنند و در صورت عدم اخذ پروانه، شهرداری می‌تواند از ادامه عملیات ساختمانی جلوگیری کند.
در خصوص این ماده نکته حائز اهمیت اینکه تمام مالکان اراضی و املاک باید قبل از هرگونه اقدامی در ملکشان که جنبه ساخت‌وساز و عملیات عمرانی داشته باشد؛ از شهرداری پروانه اخذ کنند. خواه مالکان خصوصی و خواه دولتی؛ خواه اینکه از قبل در ملک بنایی وجود داشته و یا اینکه زمین خالی باشد؛ خواه مالک بخواهد ملک خود را توسعه و تغییر بدهد و یا حتی تصمیم بگیرد که دور ملک را دیوار بکشد؛ تمامی این موارد مستلزم اخذ پروانه است؛ بنابراین هر اقدام عمرانی، تفکیک اراضی یا احداث بنا چه کم یا زیاد منوط به اخذ پروانه می‌باشد.
🔹لطفاً در خصوص اخذ پروانه از شهرداری توضیح بیشتری بفرمایید؟
پروانه به معنای مجوز اقدام است که از سوی شهرداری به‌عنوان متولی حوزه شهری صادر می‌شود. شرایط صدور پروانه هم باید منطبق بر طرح‌های جامع و تفصیلی شهر باشد؛ یعنی ملاک‌ها و ضوابطی وجود دارد که بر اساس آن پروانه صادر می‌شود. به‌عنوان‌مثال ملکی که دارای کاربری مشخص و در محدوده خاصی واقع‌شده با ملکی که دارای کاربری دیگری است و در یک منطقه خاص وجود دارد؛ ممکن است ضوابط احداث و اخذ پروانه‌شان متفاوت باشد.
طرح‌های جامع و تفصیلی و همچنین مقررات ملی ساختمان و مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری، ضوابطی است که پروانه بر اساس آن صادر می‌شود. درواقع پروانه یک مجوز قانونی برای شروع به کار است. همان‌طور که اگر کاسبی بخواهد کسب‌وکاری ایجاد کند باید از اتحادیه مربوطه مجوز بگیرد؛ شهروندان نیز اگر بخواهند هرگونه اقدام عمرانی و ساختمانی در زمین انجام دهند و در اراضی ولو اینکه قبلاً در آن ملکی بوده است و یا احداث طبقات بیشتر در ملک و یا پارکینگ مسقف در حیاط ایجاد نمایند و امثال آن باید از شهرداری مجوز اخذ کنند.
🔹چنانچه شهروندان در ساخت و سازهای خود تخلف کنند، در کجا رسیدگی می شود؟
درصورتی‌که شهروندان دچار تخلفات ساختمانی شده و یا بدون مجوز اقدام به ساخت‌وساز نمایند، به‌طورکلی در کمیسیون ماده ۱۰۰ رسیدگی شده و آراء مختلفی صادر می‌شود. گاهی رأی به تخریب، جریمه و یا اعاده وضع می‌دهد که با توجه به نوع تخلف متفاوت است. مثلاً در اضافه بنا اگر تخلف خیلی محدود باشد ممکن است کمیسیون ماده ۱۰۰ رأی به جریمه صادر کند. ولی در مورد تجاوز به معابر معمولاً رأی به تخریب صادر می‌شود چون عوارض این تخلف متوجه همسایگان و عابرین می‌شود. در مورد کسری پارکینگ نیز رأی به جریمه و یا اعاده آن قسمت که قرار بوده پارکینگ احداث شود ولی اقدامی صورت نگرفته، صادر می‌شود. نحوه محاسبه جریمه نیز فرمولی دارد که درواقع ضریب‌های متفاوتی برای آن پیش‌بینی‌شده است که ضریب جریمه تخلف در اماکن تجاری بیش از اماکن مسکونی است.
سازندگان و مالکان محترم دقت داشته باشند که املاکشان را با توجه به پروانه ساختمانی احداث کنند و مرتکب تخلف نشوند چون ارتکاب تخلف، روند صدور پایان کار و اخذ صورت‌مجلس تفکیکی و سند را دچار اختلال و روند طولانی خواهد کرد.
از صفحه بهترین وکیل ملکی در مشهد هم دیدن فرمایید نکات خوبی برای شما عزیزان داریم
از صفحه مراحل خرید مالک از دید یک وکیل ملکی
منظور از محدوده چیست؟
اگر بخواهیم به زبان ساده آن را توضیح دهیم مثلاً در نقشه‌های منتشرشده تهران، ۲۲ منطقه وجود دارد که این محدوده شهر تهران می‌باشد. در این رابطه قانونی به‌عنوان تعاریف حریم و محدوده شهر و روستا، شهرک و نحوه تعیین آن وجود دارد. بر اساس ماده ۱ این قانون، محدوده عبارت است از حد کالبدی موجود شهر و توسعه آتی در دوره طرح جامع و تهیه طرح مذکور در طرح هادی شهر که ضوابط و مقررات شهرسازی در آن لازم‌الاجرا می‌باشد.
حریم چیست؟
حریم اراضی خارج از محدوده است.
جریمه صادر کند. ولی در مورد تجاوز به معابر معمولاً رأی به تخریب صادر می‌شود چون عوارض این تخلف متوجه همسایگان و عابرین می‌شود. در مورد کسری پارکینگ نیز رأی به جریمه یا اعاده آن قسمت که قرار بوده پارکینگ احداث شود ولی اقدامی صورت نگرفته، صادر می‌شود.نحوه محاسبه جریمه نیز فرمولی دارد که ضریب‌های متفاوتی برای آن پیش‌بینی شده است که ضریب جریمه تخلف در اماکن تجاری بیش از اماکن مسکونی است.
🔹توجه به چه نکاتی از سوی سازندگان و مالکان ضروری است تا با مشکلات قانونی و جریمه‌ها مواجه نشوند؟
سازندگان و مالکان محترم دقت داشته باشند که املاکشان را با توجه به پروانه ساختمانی احداث کنند و مرتکب تخلف نشوند چون ارتکاب تخلف روند صدور پایان کار و اخذ صورت‌مجلس تفکیکی و سند را دچار اختلال و روند طولانی خواهد کرد.
🔹اگر شهروندان به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ اعتراض داشته باشند چه باید بکنند؟
همان‌طور که اشاره شد کمیسیون ماده ۱۰۰ یک کمیسیون بدوی دارد و رأی صادره آن ظرف ۱۰ روز از سوی شهرداری، مالک یا ذی‌نفع ملک قابل‌اعتراض است و سپس پرونده در کمیسیون تجدیدنظر ماده ۱۰۰ رسیدگی خواهد شد. رأی قطعی کمیسیون ماده ۱۰۰ نیز ظرف ۳ ماه از تاریخ ابلاغ، قابل‌اعتراض در دیوان عدالت اداری است و اگر مالک اعتراضی به این رأی دارد باید به‌صورت مستدل و مستند دادخواست خود را به دیوان عدالت بدهد تا موضوع رسیدگی شود. در صورتی که اعتراض شاکی وارد تشخیص داده شود رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ نقض و برای رسیدگی مجدد به کمیسیون اعاده می‌شود اما در صورتی‌که اعتراض وارد تشخیص داده نشود، شکایت شاکی رد می‌شود و رأی کمیسیون لازم‌الاجرا خواهد بود.
🔹کمیسیون‌های شهرداری هم‌چون دادگاه و دادسراها در محل مشخصی مستقر هستند؟
در این رابطه الزامی وجود ندارد که حتماً کمیسیون‌ها در مکان‌های مختلفی مستقر باشند. در برخی از شهرها فقط یک کمیسیون وجود دارد. محل استقرار کمیسیون‌ها و دبیرخانه آن در شهرداری است و شهرداری‌ها ممکن است یک کمیسیون بدوی داشته باشند. حتی ممکن است در شهرهای کوچک کمیسیون تجدیدنظر نداشته باشند و بعضی از شهرهای بزرگ چند کمیسیون بدوی و یک یا دو کمیسیون تجدیدنظر دارند.
شهرداری‌ها می‌توانند کمیسیون ماده ۱۰۰ را در ناحیه شهری و یا در یک منطقه مستقر و یا متمرکز کنند مثل اینکه یک دادسرا دو یا سه منطقه شهرداری را رسیدگی می‌کند. در این مورد تقسیم‌کار وجود دارد و براساس حجم پرونده‌ها و میزان تخلفات ساختمانی تعیین می‌گردد. ممکن است به‌عنوان مثال در منطقه ۲۲ ساخت‌وساز و به‌تبع آن تخلف بیشتر صورت گیرد و یا در یک منطقه قدیمی تهران، ساخت‌وساز چندانی نبوده لذا نیاز به کمیسیون مجزا نداشته باشد.
در این خصوص ضوابطی وجود دارد. معمولاً شروع رسیدگی به تخلفات با گزارش شهرداری است و این کمیسیون مرجع رسیدگی در تخلفات شهرداری‌ها می‌باشد؛ یعنی مردم به شهرداری‌ها گزارش می‌دهند و شهرداری گزارش را به کمیسیون‌ها ارجاع می‌دهد.با توجه به مشکلات و عوارضی که تخلفات ساختمانی ایجاد می‌کند، امروزه رویکرد به نظارت بیشتر و افزایش آراء در خصوص تخریب تخلفات ساختمانی بیشتر شده است. لذا مالکانی که در هنگام ساخت‌وساز مرتکب تخلف می‌شوند باید این نکته را مدنظر قرار دهند که بعد از ساخت‌وساز با آراء تخریب مواجه و دچار ضرر و زیان خواهند شد.
🔹چه زمانی پایان کار صادر می‌شود؟
شروع عملیات ساختمانی باید با اخذ پروانه ساختمانی باشد و خاتمه آن منجر به صدور پایان کار می‌شود. زمانی که تخلفات ساختمانی یک ملک حل‌وفصل گردد یعنی پرونده ملک به کمیسیون رفته و در مورد آن تصمیم‌گیری شده باشد یعنی در صورت لزوم تخریب، جریمه و عوارضش پرداخت شود و سپس پایان کار صادر گردد. بعد از آن، صورت‌مجلس تفکیکی تنظیم می‌شود و سپس با رعایت مقررات مربوط به قانون ثبت، سند رسمی ملک قابل صدور خواهد بود.
نکته پایانی اگر شخصی مرتکب تخلفی مثل اضافه بنا شد و کمیسیون رأی به جریمه داد مالک یا سازنده بعد از مراجعه به شهرداری باید علاوه‌بر جریمه، عوارض مربوطه را هم بپردازد؛ یعنی مثلاً اگر ۳۰ متر اضافه بنا داشت و کمیسیون جریمه برای این شخص در نظر گرفت، باید بعد از صدور رأی کمیسیون، عوارض پروانه ساختمانی ۳۰ متر اضافه بنا را هم به شهرداری بپردازد تا پایان کار صادر گردد.
