وکیل مصطفی زمان زاده
تاریخ ۱۴۰۳/۲/۱۵
دعاوی حقوقی ملکی و تنظیم قراردادها
امور حقوقی، تنظیم قرارداد، حقوق ملکی
معامله باطل چیست؟
معاملات باطل معاملاتی است که از نظر قانونگذار از شرایط اساسی معامله صحيح برخوردار نیست.
ماده ۱۹۰ قانون مدنی بیان می دارد:
برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است:
۱- قصد طرفین و رضای آنها.
۲- اهلیت طرفین.
۳- موضوع معین که مورد معامله باشد.
۴- مشروعیت جهت معامله.
بنابراین مطابق قانون اگر معاملات از این شرایط اساسی برخوردار نباشند معامله باطل است.
به طور مثال اشتباه در نوع معامله، اشتباه در مورد معامله، اشتباه در خود موضوع معامله، اشتباه در شخص یا اشخاص طرف معامله، اشتباه در وصف یا اوصاف مهم مورد معامله، اشتباه در ارزش و قیمت مورد معامله، اشتباه در جهت معامله و …از مواردی است که موجب بطلان قرارداد می شود.
مواردی مانند (بطلان قراداد پیش فروش آپارتمان) (بطلان قرارداد خریداری باغ) (بطلان قرارداد غیر منقول) و بطلان قراردادهایی که به املاک مربوط است در حوزه تخصص بهترین وکیل ملکی در مشهد قرار دارد.
مستحق للغیر به چه معناست؟
یکی از موضوعات مبتلا به قرارداد های ملکی امکان فروش ملک به چند نفر توسط فروشنده است.
در اینجا افرادی که خریدار دوم و بعدی قرار می گیرند متضرر شده و بدنبال احقاق حقوق خود و جبران خسارت به نرخ روز ملک هستند.
قانونگذار به دلیل تورم موجود در جامعه و کاهش ارزش پول ملی و جبران خسارت مالباختگان مقرراتی پیش بینی کرده است که در ادامه مقاله با آن آشنا می شدیم.
در علم حقوق و آرا و دادنامه های دادگاه ها معمولا به اصلاح مستحق للغیر برخورد می کنیم.
اما مستحق للغیر یعنی متعلَّق حق غیر یا متعلق به غیر دیگری، و به نظر وکیل ملکی در مشهد هر چیزی که تعلق به غیر یا دیگری از طرفین معامله دارد.
بنابراین این اصطلاح در جایی به کار می رود که وقتی مالی از اعیان یا منافع مورد معامله در قالب یکی از عقود و قرارداد ها واقع شود و پس از انعقاد عقد مشخص گردد که آن مال متعلق به ناقل یا فروشنده نبوده بلکه متعلق به شخص ثالثی بوده در اینجا می گویند آن مال مستحق للغیر در آمده است؛ یعنی متعلق حق غیر و دیگری است نه ناقل و مستحق یعنی دارنده حق پس مالی که دیگری در آن در آن دارای حق است.
زمانی مالی مستحق للغیر می شود که عین خود آن مال یا منافع آن، متعلق به ناقل نباشد.
تفاوت ابطال با بطلان در چیست؟
اقاله، الغا، باطل، باطل سازی، رد، فسخ، لغو، نسخ، نقض، دروغ گفتن، هزل گویی از معانی لغوی ابطال است.
اصطلاح ابطال از منظر علم حقوق به معنای باطل کردن معامله یا اسناد می باشد که بیشتر در زمینه ی معاملات و انعقاد قراردادها و اسناد مطرح می گردد.
ابطال در زمانی است که قرارداد از ابتدا نافذ وصحیح بوده اما در ادامه متعاملین و یا یکی از آنها قصد برهم زدن قرارداد قصد باطل سازی آن را دارند.
بطلان به چه معناست؟
کلمه ی بطلان از لحاظ لغوی بسیار شبیه به ابطال است و هم ریشه بوده از لغت باطل شدن می آید.
از منظر حقوقی بطلان در مواقعی مطرح می شود که معامله و قرارداد و یا اقدام حقوقی از بدو امر و انعقاد فاقد اثر و باطل است و دادگاه صرفا باطل بودن ابتدائی آن را احراز و اثبات می نماید.
یعنی شرایطی که سابقا بر اساس ماده ۱۹۰ قانون مدنی ذکر شد رعایت نشده است.
- قصد طرفین و رضای آنها
- اهلیت طرفین
- موضوع معین که مورد معامله باشد.
- مشروعیت جهت معامله
بنا به نظر وکیل حقوقی در مشهد خواسته خواهان در اینگونه موارد اعلان بطلان معامله ملک است نه درخواست ابطال معامله است.
نحوه اثبات بطلان معامله چیست؟
همانگونه که شرح داده شد اگر اوصاف فوق الذکر در معامله نباشد خواهان باید مصادیق منطبق با قانون را به انضمام مستندات لازم به دادگاه ارائه دهد و این ادعا را اثبات نماید.
نحوه مطالبه خسارت به نرخ روز ملک
امکام مطالبه خسارت به نرخ روز ملک و یا مطالبه خسارت به قیمت کارشناسی همزمان با خواسته بطلان و یا به صورت مستقل قابل طرح است.
پیشنهاد می‌شود اگر میزان هزینه دادرسی استرداد ثمن به علت بطلان قراداد قابل توجه باشد پس از قطعیت راي بطلان به صورت مجزا کلیه خسارات قانوني را از طرف مقابل درخواست نمایید.
مستند قانونی پرداخت ثمن معامله به نرخ روز ملک به علت بطلان معامله
با توجه به کاهش ارزش پول ملی و امکان تضییع حقوق و ایراد خسارت ناشی از افزایش قیمت ها به افراد جامعه قانونگذار علاوه بر (مجازات قانونی فروش مال غیر) در صدد تبیین قوانینی برای حمایت از زیان دیدگان بوده است.
اقدام شخصی بدون مشاوره از وکیل بطلان معامله در مشهد و یا مداخله وکیل متخصص در زمینه دعاوی املاک موجب تبعات جبران ناپذیری به شخص متضرر خواهد شد.
مستندات فرد زیان دیده در این نوع دعاوی، ماده 365 و 390 و 391 قانون مدني (در صورت مستحق للغير بر آمدن كل يا بعض از مبيع، بايع بايد ثمن مبيع را مسترد دارد و در صورت جهل مشتري به وجود فساد، بايع بايد از عهده‌ي غرامات وارده بر مشتري نيز بر آيد.) و (رأي وحدت رويه شماره 733 – 1393/7/15 و راي وحدت رويه شماره 811 –1400/4/1 هيأت محترم عمومي ديوان عالي كشور) می باشد.
آرا وحدت رویه فوق تکلیف اختلاف محاکم در خسارت به نرخ روز املاک را مشخص نموده است.
نمونه دادخواست اعلام بطلان معامله
نمونه دادخواست مطالبه خسارات ملک به نرخ روز
در ادامه دادخواست واقعی مطالبه خسارات ناشی از بطلان معامله به نرخ روز را بارگذاری کرده تا همراهان گرامی از چارچوب دعوی مشابه و دادخواست موضوع خواسته مطلع گردند.
مستند به مبايعه‌نامه پيوست دادخواست بدوی به شماره 2395مورخ 1399/10 موكلين يك باب آپارتمان مسكوني به مساحت ۲۲۰ متر مربع با حدود مشخص واقع در مشهد خيابان بابك.. پلاك ..طبقه چهارم با مشخصات پلاك ثبتي 129فرعي از 233 اصلي مفروز و مجزا شده از 5342 بخش 9 مشهد را از خوانده محترم با مبلغ ثمن معامله، سه ميليارد و هفتصد و پانزده ميليون تومان ابتياع مي نمايند.
2. مطابق و به شرح مفاد مندرج در بند 3 قرارداد موصوف، ثمن معامله توسط موكلين به فروشنده پرداخت و متعاقبا فروشنده خانم … در اجراي تعهدات مبايعه نامه تنظيمي، مالكيت خود را به صورت رسمي و نحو تساوي به موكلين واگذار و سند رسمي به نسبت سهم به نام ايشان صادر و تحويل مي گردد.
3. پس از تنظيم قرارداد و انتقال اسناد به شرح پيش گفته، موكلين آگاه مي گردند كه اشخاص ديگري مدعي مالكيت آپارتمان موصوف شده، معهذا فردي به هويت … با طرح دعوايي با خواسته اثبات بيع، تسليم مبيع و ابطال اسناد رسمي و … مدعي شده كه در سال 96 با فسخ يكي از قراردادهاي مربوط به ايادي سابق و تاييد آن توسط محاكم حقوقي، مالكيت ملك به ايشان تعلق داشته كه دادگاه محترم بدوي در خصوص خواسته مطروحه و اعتراض ثالث موكل، حكم به ابطال اسناد به جهت مستحق للغير بودن و عدم قبول اعتراض ثالث موكل صادر و در نهايت شعبه محترم .. دادگاه تجديد نظر استان خراسان رضوي با توجه به رد فرجام خواهي موكل در شعبه محترم .. ديوان عالي كشور با صحيح تشخيص دادن دادنامه بدوي و رد تجديد نظر خواهي حكم تجديد نظرخواسته را تاييد مي نمايد.
4. مع الوصف موكلين بلافاصله پس از صدور راي قطعي و ابطال اسناد، صدور اجراييه و تخليه ملك موضوع دعوي، جهت استرداد ثمن معامله، و خسارات ناشي از كاهش ارزش ثمن معامله به خوانده محترم مراجعه كه متاسفانه عليرغم مراجعات مكرر مشاراليها تاكنون در جهت پرداخت مبالغ موصوف اقدامي نداشته اند.
فلذا با عنايت به موارد معنونه و نظر به اينكه بيع فاسد اثري در تملك ندارد ، از محضر شريف دادگاه موارد ذيل مورد استدعاست.
- رسيدكي و صدور حكم به اعلان بطلان قرارداد استنادي
- صدور حكم مبني بر استرداد ثمن پرداختي آثار بطلان معامله به ميزان سه ميليارد و هفتصدو پانزده ميليون تومان بدوا با جلب نظر كارشناس
- صدور حكم به پرداخت كلية خسارات، از جمله جبران و پرداخت خسارات موكل به ميزان افزايش قيمت تورم ملك با ارجاع امر به كارشناس با توجه به كشف فساد معامله و كاهش ارزش ثمن قرارداد، مستند به ماده 365 و 390 و 391 قانون مدني در صورت مستحق للغير بر آمدن كل يا بعض از مبيع، بايع بايد ثمن مبيع را مسترد دارد و در صورت جهل مشتري به وجود فساد، بايع بايد از عهده‌ي غرامات وارده بر مشتري نيز بر آيد. و رأي وحدت رويه شماره 733 – 1393/7/15 و راي وحدت رويه شماره 811 –1400/4/1 هيأت محترم عمومي ديوان عالي كشور
- پرداخت هزينة دادرسي و حق الوكاله وكيل در حق موكلين به استناد ماده 519 آئين دادرسي مدني
با سپاس و تجديد احترام
انتخاب یک وکیل توانمند و باتجربه در مشهد می تواند پرونده ملکی شما را در مناسب ترین مسیر قانونی به نتیجه رسانده و و پروسه دادرسی آن را تسریع بخشد.
