فسخ قرارداد به علت عيب مورد معامله
خیار در قانون به چه معناست؟
به زبانی ساده خیار یا اختیار در قانون مدنی، به معنای اجازه و اختیاری است که قانون به افراد جامعه می دهد تا بتوانند، با استفاده و اعمال آن، معامله و قرارداد خود را فسخ کنند.
خیارات متعددی در قانون ما تعیین شده مانند خیار حیوان، خیار مجلس، خیار تاخیر ثمن، خیار تدلیس، خیار غبن و خیار عیب، قانون مدنی در مواد متعدد به احکام و شرح هر یک پرداخته است.
خیار عیب در قانون به چه معناست؟
گاهی مشتری پس از خریداری مبیع متوجه عیب مورد معامله شده که در زمان تنظیم قرارداد به آن جاهل بوده است.
در اینجا قانونگذار جهت حفظ حقوق افراد جامعه اختیاراتی به مشتری جاهل به عیب مبیع داده و مشتری یا خریدار حق فسخ و یا مطالبه ارش یا همان خسارت قانونی و ما به التفاوت را دارد.
در این مبحث وکیل حقوقی در مشهد به صورت خلاصه و کاربردی خیار عیب را توضیح داده تا راه های جبران ضرر در موارد عیب کالا به نحو ساده آموزش داده شود.
مطابق قانون اگر بعد از معامله ظاهر شود که مبیع معیوب بوده مشتری مختار است در قبول مبیع معیوب با اخذ ارش یا فسخ معامله.
و خیار عیب وقتی برای مشتری ثابت می‌شود که عیب مخفی و موجود در حین عقد باشد.
معمولا موضوع عیب در اموال منقول بیشتر دیده شده به طور مثال در معاملات خودرو فروشنده با عدم ذکر ایرادات موتور خودرو و یا تعویض قطعات اصلی و بدنه خودرو در هنگام معامله، سعی در انتفاع بیشتر داشته و خریدار جاهل نیز ثمن معامله خودرو را پرداخت مي کند.
خریدار پس از استفاده از مال خریداری شده متوجه عیب خودرو و خسارات و ضرر وارده به خود شده بدنبال احقاق خود است.
حق فسخ و یا مطالبه ارش با اراده خریدار با اعلام قانونی و عرفی به فروشنده اعمال می شود.
وکیل حقوقی در مشهد معتقد است که موردي که در اعمال حق فسخ و یا مطالبه ارش بسیار حائز اهمیت است فوریت در اعمال آن است.
فوریت در اعمال حق فسخ به چه معناست؟
به زبان ساده تر نشان دادن اراده خریدار به فسخ معامله از نگاه عرف باید بلافاصله انجام شده و اعلام گردد.
تعلل و تاخیر در این اعلام، در واقع نوعی قرینه ای است بر رضایت به قرارداد و به سبب امکان تضييع حقوق فروشنده ممکن است تاخیر در اعلام حق فسخ و تاخیر در ارسال اظهارنامه رسمی به ای شخص خریدار گران تمام شده و دادگاه فسخ قرارداد را نپذیرفته و تایید ننماید.
وکیل پایه یک دادگستری در مشهد تاکید می نماید که اعلام شفاهی، تلفنی و پیامکی کافی نبوده و بهترین وسیله برای اعلام اراده ارسال اظهارنامه رسمی به اقامت گاه فروشنده است.
نکته قابل بیان دیگر این است که ممکن است موضوع
عیب در مورد معامله با موضوع تدلیس در معامله
و یا جرم کلاهبرداری که در حیطه تخصص وکیل کیفری در مشهد است اشتباه شده و یا تداخل داشته باشد.
پس از اظهار اراده فسخ معامله به علت عيب مال خریداری شده، ممکن است فروشنده با این امر موافقت نموده و تمکین نماید و ثمن را برگردانده و مثمن را تحويل دهد.
اما در اکثر اوقات فروشنده به اظهارنامه رسمی و قانونی خریدار اعتنایی نکرده و به هشدارهای مشتری بی تفاوت است.
در اینجا تنها راه حل قانونی تنظیم دادخواست تنفیذ فسخ معامله با استفاده از نمونه دادخواست فسخ به علت عيب ارائه شده و یا مراجعه به وکیل حقوقی در مشهد در معاملات مال منقول و وکیل ملکی در مشهد در معاملات اموال غیر منقول است.
آیا اعمال و استفاده از خیار عیب در املاک نیز متصور است؟
بله در اموال غیر منقول و اموال منقول در خصوص اعمال حق فسخ به جهت خیار عیب تفاوتی وجود ندارد.
بنابر این مطابق قانون اگر کالای معامله شده، دارای ایراد و نقصی باشد که استفاده از آن را غیر ممکن کند؛ یا به واسطه عیب، ارزش مال، کمتر شده باشد، مشتری می تواند، با عنوان ارش مابه التفاوت مال سالم و ناقص را اخذ کرده یا قرارداد را فسخ نماید.
سوال دیگری که مطرح می شود این است که
آیا امکان فسخ معامله پس از فروش آن وجود دارد؟
آیا امکان دریافت خسارت از فروشنده پس از انتقال مبیع وجود دارد؟
بدین منظور قانونگذار با تدوین ماده قانونی این موضوع را تعیین تکلیف کرده است.
ماده ماده ۴۲۹ قانون مدنی اشعار می دارد:
در موارد ذیل مشتری نمی‌تواند بیع را فسخ کند و فقط می‌تواند ارش بگیرد:
- در صورت تلف شدن مبیع نزد مشتری یا منتقل کردن آن به غیر.
- در صورتی که تغییری در مبیع پیدا شود اعم از این که تغییر به فعل مشتری باشد یا نه.
- در صورتی که بعد از قبض مبیع عیب دیگری در آن حادث شود مگر این که در زمان خیار مختص به مشتری حادث شده باشد که در این صورت مانع از فسخ و رد نیست.
با توجه به بندهای ۳ گانه ماده قانونی فوق، مشتری یا خریدار فقط می تواند ارش یا (خسارت قانونی) خود را از فروشنده مطالبه نموده و دیگر حق فسخی برای وی متصور نیست.
همانگونه که اشاره شد تقدیم دادخواست فسخ معامله به علت وجود عیب در مبیع از محاکم دادگستری تنها راه حل تنفیذ فسخ قرارداد است.
در ادامه و با توجه به توضیحات فوق در این مقاله، در صدد ارائه نمونه فرم دادخواست برای ارائه به دادگاه بدوی بوده و با توجه به اینکه نحوه تنظیم و نوشتن دادخواست را در مقالات قبلی شرح دادیم.
در نوشته حاضر جهت آشنایی همراهان سایت، دادخواست فسخ معامله به علت وجود عیب در مبیع و همچنین نمونه دادخواست مطالبه ارش ناشی از خیار عیب را بارگزاری می کنیم.
نمونه دادخواست مطالبه ارش به علت معیوب بودن کالا
بسمه تعالی
رياست محترم دادگاه هاي عمومي حقوقي مجتمع امام خميني شهرستان مشهد
با اهدای سلام و تقدیم احترام
ضمن اعلام وکالت از ناحیه خواهان های پرونده، مراتب دادخواهی خود را به شرح ذیل به استحضار آن مقام محترم می رساند:
۱. به موجب مبایعه نامه شماره ۲۵مورخ ۱۴۰۱/ موکل آقای ح ۱۰۰ سهم از ۱۰۰ سهم معادل ۶ دانگ یک دستگاه آپارتمان با عرصه آستان قدس به مساحت ۱۱۶/۳۵ مترمربع به مشخصات ثبتی ۵۵۷۵۷ فرعی ، مفروز مجزی شده از ۲۶۹۸۹ فرعی از اصلی مذکور بخش ثبتی ۹ مشهد واقع در خیابان امام رضا ۵۹ پلاک ۲۰ را به همراه سایر ملحقات و منضمات به بیع قطعی و ثمن مشخص از خوانده محترم ردیف اول با وکالت رسمی خوانده ردیف دوم ابتیاع می نماید.
۲. مستند به شهادت شهود و مندرجات ماده ۲ قرارداد مذکور که به صراحت اعلام شده سال ساخت ملک سال ۱۴۰۰ بوده و حسب توافقات شفاهی طرفین معامله در پیش و حین قرارداد، مورد معامله با عنوان و مشخصات یکسال ساخت به موکل واگذار می گردد.
۳. موکل پس از تحویل و تصرف ملک متوجه تغییرات و تفاوت های واحد خود با سایر واحدها شده لذا از ایادی سابق و افراد خبره محلی و مشاورین املاک منطقه تحقیق که متاسفانه آگاه می گردد بخش اعظم ساختمان به حدود مساحت ۷۸/۳۶ مترمربع از ۱۱۶/۳۵ متر مربع در سال ۱۳۸۰ احداث گردیده و برخلاف ظاهر ساختمان و توافقات متعاملین این امر از ناحیه فروشنده و وکیل رسمی وی به ایشان اعلام نشده و عیب فاحش موصوف پنهان مانده لذا بلافاصله اظهارنامه ای رسمی مبنی بر اعلام عیب مخفی و درخواست مطالبه ارش و انتقال و تنظیم سند به طرفیت فروشنده ارسال می نمایند.
۴. در تعاقب به درخواست موکل ح به استناد انتقال قطعی مورخ ۱۴۰۲/۴/۱۷، سند رسمی مالکیت به شماره ۷۷۸۶۸۵ به نام موکل دیگر آقای م صادر می گردد.
۵. موکلین در مرداد ماه سال جاری و به استناد نظریه کارشناسی تامین دلیل پیوست، درخواستی مبنی بر سازش به طرفیت فروشنده ملک و وکیل رسمی ایشان به شورای محترم حل اختلاف تقدیم، خواندگان در جلسه رسیدگی شعبه حاضر نشده و صرفا آقای ع طی ارسال لایحه‌ای اعلام داشته که حاضر به صلح نمی‌باشد.
حال با عنایت به موارد معنونه فوق و نظر به اینکه قیمت و ارزش مبیع در صورت نوساز بودن و در حال بی عیبی با مبیع که بیش از ۱۷ سال قدمت ساخت داشته تفاوت بسیار قابل توجهی داشته و عیب مخفی در حین عقد موجود بوده و بعد از معامله ظاهر شده و مبیع پس از خریداری موکل حبه غیر (موکل م) منتقل شده و ارش خسارتی است که برای کامل ساختن مبیع و جبران ضرر خریدار مطالبه شده و در این خصوص، قسمت دوم بند ۱ ماده ۴۲۹ قانون مدنی به حقوق مشتری بر (مطالبه ارش از فروشنده) تصریح نموده است،
لذا با حفظ مقدمات فوق، در این موارد، قیمت مبیع در حال بی عیبی و قیمت حقیقی آن در حال معیوبی توسط کارشناس ملاک عمل برای تعيين ارش خواهد بود؛ مستند به دلایل مندرج در ستون دادخواست و شهادت شهود از محضر شریف دادگاه بدوا ارجاع امر به کارشناس ذی صلاح جهت تعیین میزان ارش و در نهایت محکومیت خواندگان محترم به پرداخت آن به انضمام کلیه خسارات وارده از جمله (خسارات تاخیر تادیه) از تاریخ ارسال اظهارنامه رسمی (مورخ ۱۴۰۲/۴/۱) تا اجرای کامل حکم و کلیه خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل مورد استدعاست.
