قرارداد فروش پارکینگ و انباری اختصاصی به مالکان و ساکنین آپارتمان

 لایحه تخصصی در خصوص خریداری و فروش پارکینگ و انباری آپارتمان ها

قرارداد فروش پارکینگ و انباری اختصاصی به مالکان و ساکنین آپارتمان

بهترین وکیل ملکی در مشهد می گوید:

مطابق با قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین نامه اجرایی این قانون، پارکینگی و انباری که در سند مالکیت واحدهای مسکونی آپارتمان قید شده است، از قسمت‌های مشترک آپارتمان محسوب نمی‌شود و از قسمت‌های اختصاصی آن خواهد بود.
در قانون تملک آپارتمان ها به صراحت اشاره شده که انباری و پارکینگ از توابع آپارتمان هستند بنابراین مطابق مقررات جاری بویژه مقررات ثبتی و عرف مسلم، پارکینگ و انباری جزء لاینفک آپارتمان هستند.

بنابر آن چه ذکر شد پارکینگ و انباری اختصاصی، مالکیت مستقل و مجزایی ندارد زیرا از لوازم و متعلقات آپارتمان است. به عبارت دیگر می‌توان گفت که پارکینگ اختصاصی آپارتمان نمی‌تواند مالک مستقل داشته باشد زیرا مالکیت پارکینگ آپارتمان اختصاصی به تبع مالکیت واحدهای آن به مالکین تعلق پیدا خواهد کرد.
متاسفانه گاهی به دلیل ناآگاهی خریداران و پیش خریداران، فروشنده آپارتمان از ذکر پارکینگ و انباری اختصاصی و شماره آن در قرارداد امتناع نموده تا در آینده بتواند این مسئله را ابزاری برای سو استفاده و یا چانه زنی برای مبلغ و عدم پرداخت هزینه های مورد تعهد قرار دهد.
حتی گاهی بلافاصله پس از فروش اینچنینی، پارکینگ مد نظر را با پارک یک خودرو در پارکینگ واحد اشغال می نماید.

تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان و تنظیم قرارداد خرید پارکینگ و انباری  به صورت تخصصی با بهره گیری از تجربه و آگاهی یکی از بهترین وکیل ملکی در مشهد می تواند شما را از عواقب اختلافات آتی و صرف زمان و هزینه های گزاف مراجعه به محاکم باز دارد.

آیا انباری و پارکینگ به افرادی غیر از مالکین آپارتمان قابل فروش است؟

فروش این قسمت های اختصاصی به هیچ عنوان به افراد غیر مالک در آن آپارتمان ممکن نیست و اجاره انباری و پارکینگ آپارتمان فقط به سایر مالکین مشاعی و همسایگان قابل واگذاری است.

شرایطی می‌توان منافع آپارتمان و انباری و پارکینگ را به شخص غیرمالک در مجتمع مسکونی فقط به صورت اجاره، واگذار کرد که تمامی مالکین با واگذاری عین و منافع آن موافقت نمایند

اما علت این اجازه در واگذاری چیست؟

بهترین وکیل خبره ملکی در مشهد پاسخ می دهد:

علت این امر این است که خودرو فرد واگذار شونده برای رسیدن به پارکینگ از فضای مشترکات و مشاعات ساختمان باید عبود نماید.

به همین سبب مالک پارکینگ باید رضایت دیگر مالکین مشاعات حتی افرادی که پارکینگ ندارند را برای اجاره دادن پارکینگ کسب نماید.

بررسی خرید پارکینگ اختصاصی در رویه قضایی

در حال حاضر محاکم دادگستری، فروش پارکینگ به اشخاص دیگری غیر از مالکین و ساکنین ساختمان را مجاز نمی‌دانند. در رویه قضایی، خرید پارکینگ که یکی از طرفین آن قرارداد شخصی غیر از مالکین مشاعی ساختمان است را غیر معتبر و فاقد اثر می‌دانند.

محاکم دادگستری برای توجیه این نظر این گونه استدلال کرده‌اند که خریدن پارکینگ توسط فردی که از مالکین آپارتمان نیست باعث ورود او به مشاعات و بخش‌های مشترک ساختمان می‌شود. ورود اشخاص غریبه‌ای که از مالکین و ساکنین ساختمان نیستند نیز با قوانین مربوط به آپارتمان نشینی بخصوص قانون تملک آپارتنان ها کاملا در تضاد است.

بنابراین محاکم دادگستری مبایعه نامه فروش پارکینگ به اشخاصی به جز مالکین ساختمان را ناصحیح باطل می‌دانند.
این قرارداد باعث انتقال مالکیت پارکینگ به خریدار نخواهد شد اما رویه قضایی،  میان خریدار و فرشنده‌ای که هر دو جزو مالکین ساختمان هستند را مجاز و معتبر می‌داند.
این قراداد واگذاری پارکینگ باعث انتقال مالکیت پارکینگ اختصاصی به خریدار می‌شود.

نظریه مشورتی در خصوص قرارداد فروش پارکینگ

مطابق با (نظریه مشورتی شماره 7/99/1802 مورخ 1399/12/11)، «پارکینگ براساس پروانه صادره از شهرداری در حد نصاب، متعلق به آپارتمان بوده و فروش آن به غیر فاقد وجاهت قانونی است.»

بنا بر مراتب فوق هر گونه عقد قراردادی که منجر به واگذاری عین پارکینگ به افرادی به غیر از ساکنین و مالکین آپارتمان ممنوع و فاقد اثر می باشد.

آگاه باشیم که عدم مشاوره با کارشناسان متخصص امر در امور ملکی و وکیل ملکی چه آثار جبران ناپذیری می تواند داشته باشد.
در ادامه یکی از ( بهترین وکیل مشهد) از گروه وکیل زمان زاده نمونه لایحه واقعی دفاع از خریدار انباری و پارکینگ اختصاصی که فروشنده بدلیل عدم توجه وی، فروش این دو مکان را به وی انکار نموده را تقدیم حضور نموده، در ادامه مقالات نمونه لایحه درباره اقرارنامه رسمی فروش و اجاره پارکینگ نیز ارائه و بارگذاری خواهد شد.

در این پرونده رای بدوی به نفع موکل صادر شده و طرف مقابل از دادنامه بدوی تجدید نظرخواهی نموده و در مقام تبادل لوایح لایحه دفاعیه تخصصی تنظیم و تسلیم محاکم گردیده است.

نمونه لایحه خریداری پارکینگ و انباری اختصاصی

بسمه تعالی
ریاست و قضات عالیقدر محاکم تجدیدنظر استان خراسان رضوی
سلام علیکم
احتراماً پیرو اخطار تبادل لوایح به شماره ابلاغیه ۱۴۰۲۲۵۱۰۰۰۲۶ به وکالت از …. در پاسخ به لایحه اعتراضی به دادنامه صادره از شعبه محترم ۲ دادگاه عمومی حقوقی شهرستان مشهد ، اینجانب وکیل زمان زاده مواردی را ظرف مهلت قانونی به شرح ذیل تقدیم و معروض می دارد:
دفاعیات تجدید نظر خواه محترم منطبق با هیچ کدام از بندهای ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی جهات تجدیدنظرخواهی نبوده بنابراین دادنامه بدوی به نحوه صحیح و کاملا قانونی صادر شده است.
مقدمه و شرح مطلب:
مبایعه نامه ای با شماره ۲۳۳۳۹۵ فی مابین موکل اینجانب و آقای …در مورخ ۱۴۰۰/با موضوع ابتیاع یک واحد آپارتمان با مشخصات معلوم منعقد، برابر با توافق مکتوب در ماده یک قرارداد مقرر می گردد که تنظیم مبایعه نامه به اعتبار مبایعه نامه شماره ۳۳۹۳۳ مورخ ۱۳۹۹/۲ بوده که مالک رسمی و فروشنده قبلی آقای غلامحسین …. (تجدید نظرخواه) با امضای آن به عنوان شاهد مندرجات آن را تایید می نمایند.
در ماده ۴ مبایعه نامه مذکور طرفین متعهد می گردند در تاریخ ۱۴۰۱/ جهت (تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی) حاضر گردیده که متاسفانه علیرغم پیگیری های مکرر اینجانب، فروشنده و تجدید نظرخواه محترم تاکنون به تعهدات خود در این خصوص عمل نکرده لذا موکل اینجانب به ناچار با طرح دعوی مقتضی، الزام نامبردگان خصوصا مالک رسمی را از محاکم محترم جهت تنظیم سند رسمی درخواست که متاسفانه آقای ع علیرغم آگاهی از اینکه آپارتمان را با تمام توابع و ملحقات خصوصا پارکینگ و انباری واگذار شده به جهت اطاله دادرسی و عمل ننمودن به تعهدات، مدعی فروش آپارتمان بدون پارکینگ و انباری بوده لذا بی اساسی و واهی بودن ادعای وی را به شرح عرایض آتی تقدیم خواهم نمود.

شرح دفاعیات:

۱‌. واگذاری پارکینگ اختصاصی به صراحت در مفاد مبایعه نامه تنظیمی و صورتجلسه تحویل آپارتمان که به امضای فروشنده و آقای ع رسیده مکتوب گردیده و آمده است، علت انکار واگذاری انباری و پارکینگ، شانه خالی کردن تجدید نظر خواه محترم از پرداخت هزینه های شهرداری و تنظیم سند رسمی می باشد.
بدین شرح که اولا: در ماده ۵ مبایعه نامه موضوع خواسته (شماره ۲۳۳۳۹۵) آمده است که “متریال و منصوبات و مشخصات مورد توافق طبق لیست پیوست در سه نسخه مورد توافق طرفین قرار گرفت.”
ثانیا: طرفین قرارداد و آقای ع به عنوان سازنده و مالک ثبتی در حضور شهود و متصدی دفتر املاک مسکن س (آقای ز)، دو برگ حاوی لیست مشخصات کامل موارد مورد توافق و ملحقات آپارتمان را در سه نسخه مکتوب ضمیمه قرارداد می نمایند.
مستند به بند ۹ پیوست های مذکور، سازنده و فروشنده اولیه متعهد به تامین فضای پارکینگ بدون مزاحمت برای کلیه واحدها شده اند.
ثالثا: مستند به صورت جلسه تحویل و دست نوشته ای که به خط متصدی دفتر املاک آقای زدر مورخ ۱۴۰۰/۱۲/ تنظیم گردیده و به امضا و تایید شخص تجدید نظرخواه محترم رسیده به صراحت اعلام شده که ” با توافق طرفین جانمایی پارکینگ آپارتمان پارکینگ آخر سمت راست مورد تحویل و توافق آقای حسین خ گردید. ”
با وصف فوق بی اساس بودن و فاقد صحت بودن اعتراض و ایرادات تجدید نظرخواه محترم کاملا روشن می گردد.

۲. به استناد شهادت شهود علی الخصوص متصدی املاک آقای ز که مبایعه نامه و تحویل نامه به خط وی تحریر یافته در کلیه توافقات فی مابین اختصاص انباری مورد نظر متعاملین بوده، در روز تحویل آپارتمان به مورخ ۱۴۰۰/۱۲/نیز تحویل انباری به علت عدم جانمایی با تاخیر مواجه شده و متعاقباً با تایید شخص تجدید نظرخواه تحویل و به تصرف اینجانب درآمده است.
بدین توضیح که در مورخ مذکور موکل اینجانب به اتفاق متصدی دفتر املاک آقای زحمت کش و آقای غلامحسین عباسی سازنده و مالک رسمی، جهت تحویل آپارتمان به آدرس آن واقع در پیروزی …نبش …پلاک.. طبقه ۲ عزیمت، آپارتمان به همراه پارکینگ اختصاصی مطابق آنچه که عرض شد، تحویل موکل گردیده؛ لیکن با حضور در پشت بام آقای ع در حضور بنگاه‌دار عنوان نمود که چون ترتیب اختصاصی انباری‌ها هنوز تعیین و مشخص نشده است وسایل را فعلا در یکی از انبارها نگهداری تا انباری اختصاصی متعاقباً تعیین و تحویل گردد که برابر با هماهنگی‌های بعدی انباری آخر به سمت حیاط ساختمان به اینجانب تحویل شده که اقدامات مورد اشاره کاملا ً بیانگر واگذاری انباری اختصاصی به انضمام سایر موارد، مشترکات آپارتمان و ملحقات آن به اینجانب می‌باشد‌.

۳. تعداد قطعات پارکینگ و انباری ها به تعداد واحد آپارتمان‌های موجود در ساختمان بوده، (۵ واحد آپارتمان، ۵ قطعه پارکینگ و انباری) و ادعای عدم اختصاص انباری و پارکینگ مجزا برای ساختمان هایی است که با کمبود فضای پارکینگ و انباری برای بعضی از واحد ها مواجه اند.
در قانون تملک آپارتمان ها به صراحت اشاره شده که انباری و پارکینگ از توابع آپارتمان هستند بنابراین مطابق مقررات جاری بویژه مقررات ثبتی و عرف مسلم، پارکینگ و انباری جزء لاینفک آپارتمان هستند.

۴. وکیل محترم تجدید نظرخواه بدون اطلاع از جزئیات قرارداد و توافقات فی مابین به مواد قانونی استناد نموده‌اند و در چکیده اظهارات، ایشان بیان داشته اند که که مطابق عرف امکان عدم واگذاری پارکینگ و انباری و فروش مستقل آن ها جایز است‌.
بنا بر آن چه که عرض شد اختصاص پارکینگ با توجه به اینکه به صراحت در قرارداد و پیوست آن و تحویل نامه ذکر شده و تحویل اینجانب گردیده از استدلال های ایشان خروج موضوعی دارد.
از طرفی در خصوص اختصاص انباری مجزا قرائن و دلایل متعددی از جمله شهادت شهود، تصرفات چندین ماهه موکل و وضعیت ساختمان و پذیرش این امر توسط فروشنده مستقیم ملک آقای وحید ق ، جملگی به وضوح موید فروش انباری اختصاصی از ناحیه آقای عباسی می باشد.
در فقه اسلامی و قوانین و مقررات موضوعه بخصوص قانون مدنی، رجوع به عرف از جایگاه ویژه ای برخوردار بوده اما این مراجعه به عرف در وقتی است که دلایل متقن بر توافق طرفین موجود نباشد.
هر چند متاسفانه با ذکر مواد قانونی که از ناحیه وکیل محترم بیان گردیده نیز مراجعه به عرف جامعه را به نفع موکل خود تفسیر نموده اند لذا در ادامه عرایض به صورت خلاصه در باره رجوع به عرف، موادی که در لایحه تجدید نظرخواهی عنوان نشده ذکر می گردد:
ماده ۳۵۶ قانون مدنی بیان می دارد که هر چیزی که بر حسب عرف و عادت جزء یا تابع مبیع شمرده شود یا قرائن دلالت بر دخول آن در مبیع نماید داخل در بیع و متعلق به مشتری است اگر چه در عقد صریحاً ذکر نشده باشد و اگر چه متعاملین جاهل بر عرف باشند.
این ماده قانونی تکلیف طرفین اختلاف را در مراجعه به عرف تعیین نموده در مانحن فیه اختصاص انباری بر حسب عرف و عادت جزو ملحقات و توابع آپارتمان بوده و قرائن یقین آور بر دخول آن در مبیع و تعلق آن به اینجانب موجود می باشد، هر چند صریحا در عقد ذکر نگردیده است.
نکته جالب توجه دیگر این است که کلیه مالکین سایر واحد ها، دارای انباری و پارکینگ اختصاصی بوده و پر واضح است که این توجیهات بی اساس صرفا جهت تضییع حقوق اینجانب و تحمیل هزینه های اخذ سند رسمی به موکل می باشد.
ماده ۲۲۰ همان قانون نیز اشعار می دارد:
عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می‌نماید بلکه متعاملین به کلیه‌ی نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می‌شود ملزم می‌باشند.
ماده ۲۲۵ قانون پیش گفته نیز بیان می دارد:
متعارف بودن امری در عرف و عادت به طوری که عقد بدون تصریح هم منصرف به آن باشد به منزله‌ی ذکر در عقد است.
در موضوع حاضر اگر چه بنظر اینجانب اختصاص پارکینگ و انباری به اینجانب کاملا در متن توافقات ذکر گردیده و شائبه ای بر آن وارد نیست؛ لیکن به استناد مواد فوق الذکر فضاهای مذکور جزو ملحقات عرفی آپارتمان نیز محسوب می‌گردند.
کلیه دلایل ذکر شده حاکی از توافق متعاقدین قرارداد بر واگذاری پارکینگ و انباری دارد.

(نظریه مشورتی شماره 7/99/1802 مورخ 1399/12/11) اداره محترم کل حقوقی قوه قضاییه به شکل ضمنی اظهارات اینجانب را در خصوص ملحق بودن عرفی پارکینگ و انباری در آپارتمان را تایید می نماید.
در نظریه مذکور تاکید گردیده که “اولاً، پارکینگ بر اساس پروانه صادره از شهرداری و مقررات شهرسازی در حد نصاب، متعلق به آپارتمان بوده و فروش آن به غیر به طور مستقل فاقد وجاهت قانونی است. ثانیاً، مالک اولیه (سازنده) برابر مقررات شهرداری و شهرسازی باید پارکینگ واحدهای احداثی را تأمین کند و در پروانه ساختمانی نیز بر اساس تعداد آپارتمان‌های احداثی و کاربری آن تعداد پارکینگ متعلقه درج می‌شود. بنابراین هر یک از خریداران اولیه آپارتمان‌های احداثی برای برخورداری از پارکینگ حق اولویت دارند و در صورت تقاضا و تمایل ایشان باید پارکینگ متعلقه به آن‌ها واگذار شود؛ مگر آن‌که احراز شود خریدار اولیه با میل خود از این حق اولویت انصراف داده است که تشخیص مصداق حسب مورد با مرجع قضایی رسیدگی‌کننده است. ضمناً خریدار بعدی آپارتمان به عنوان قائم‌‌مقام ید ما قبل خود از حق اولویت فوق‌الذکر برخوردار است.”

۵. مطلب قابل ذکر دیگر این است که فروش مستقل انباری که در پشت بام و عرصه و مشاعات یک ساختمان احداث شده به افرادی جز مالکین واحدهای آپارتمان، فاقد وجه و خلاف منطق و عرف جامعه می باشد‌.
استفاده افراد بیگانه از این فضا ها و رفت و آمد آن ها به پشت بام و مشاعات ساختمان عملا دشوار بوده و از لحاظ قانونی فروش و انتقال رسمی و ثبتی این فضاها به افرادی جز مالکین واحدها قابل پذیرش نمی باشد.
در نتیجه بر خلاف تفسیر تجدید نظرخواه محترم، عرف نیز از تابع و ملحق بودن انباری و پارکینگ به آپارتمان حکایت دارد.
همچنین این اظهارات ایشان که مدعی شده اند برای پارکینگ و انباری ثمن مجزا مشخص نگردیده نیزکاملا برخلاف عرف تنظیم قراردادهای خرید و فروش آپارتمان بوده و اصولا ثمن کلی برای مجموع مبیع در نظر گرفته می شود.
علیهذا با عنایت به موارد معنونه فوق و نظر به اینکه فروش پارکینگ اختصاصی به صورت مکتوب و قانونی به اینجانب انتقال یافته و انباری نیز به شکل قانونی در حضور شهود تحویل شده و در حال حاضر در تصرف بنده بوده و شهود علی الخصوص متصدی املاک ((مسکن س)) آقای ز در صورت صلاحدید و احضار حاضر به ادای شهادت محترم نزد دادگاه محترم بوده و از طرفی ادعاهای تجدید نظرخواه محترم صرفا بجهت انصراف اینجانب از الزام وی به تنظیم سند و پرداخت هزینه های این امر بوده و مشارالیه دلیلی بر نقض دادنامه تجدید نظرخواسته ارائه ننموده از محضر شریف دادگاه رد دعوی ایشان و تایید و ابرام دادنامه بدوی مورد استدعاست.

با سپاس و تجدید احترام
 بهترین وکیل ملک در مشهد