نکات اصلی و مهم در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
در صورتی که برای قرارداد مشارکت در ساخت نیاز به وکیل ملکی داشتید خوشحال میشیم بتوانیم کمکی انجام بدیم برای مشاوره و رزو وقت می توانید تماس بگیرید.
قرارداد مشارکت در ساخت یک نوع قرارداد حقوقی است که بین دو یا چند طرف برای انجام یک پروژه ساختمانی مشترک امضا میشود. در این نوع قرارداد، طرف‌ها به اشتراک گذاشتن منابع مالی، دانش، مهارت‌ها، زمین، مواد ساختمانی و دیگر منابع ممکن است. هدف از این مشارکت، تقسیم سود و زیان به نسبت تعیین شده بین طرف‌ها است.
در قرارداد مشارکت در ساخت، معمولاً نقش‌ها و وظایف هر طرف، مسئولیت‌ها، حقوق و تعهدات، میزان سرمایه‌گذاری هر طرف، تقسیم سود و زیان، زمانبندی پروژه و شرایط پایان‌کار و دیگر جزئیات مربوط به پروژه و تعامل طرف‌ها ذکر میشود.
در قرارداد مشارکت در ساخت، ممکن است یکی از طرف‌ها به عنوان مالک زمین و یا یکی از طرف‌ها به عنوان مجری پروژه (سازنده) عمل کند. مالک زمین معمولاً زمین مورد نیاز برای ساخت ساختمان را فراهم می‌کند و مجری پروژه مسئولیت اجرای کامل پروژه ساختمانی را بر عهده دارد.
دارندگان زمین و خانه‌های کلنگی مایل هستند تا در احداث ساختمان بر روی املاک خود با سازندگان مشارکت نمایند بدین شکل که مالک ملک خود را به عنوان آورده قرار می‌دهد و سازنده کلیه هزینه‌های ساخت را متقبل میشود.
در تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت نکات ذیل را مورد توجه قرار دهید.
1. از حیث اصالت و صحت اسناد و همچنین سمت مالک موارد مذکور در معامله خانه یا زمین را باید رعایت کنید.
2. از حیث انتخاب سازنده به نکات ذیل توجه کنید:
اولاً: سازندگان با تکیه بر توانایی های بالقوه و برنامه های مالی خود قراردادهای مشارکت را امضاء میکنند و بسیار اتفاق می‌افتد که برنامه های آنها به نتیجه های مورد نظر آنها نمی رسد و ادامه کار پروژه با مشکل مواجه میشود لذا ضمانت اجراهای لازم را پیش بینی کنید.
ثانیاً: سازندگان برای شروع کافی است قرارداد را امضاء نمایند و ممکن است که لازم نباشد وجهی هم در هنگام انعقاد قرارداد مبادله شود.
چه بسا اشخاصی به راحتی به امضاء قراردادهای مشارکت تن داده و متعاقباً اجرای قرارداد را رها نمایند. اینجا مالک است که با مشکل جدی مواجه است چرا که باید اجرای تعهدات سازنده را از دادگاه بخواهد یا با توسل به شروط فسخ احتمالی موجود در قرارداد فسخ قرارداد را اعلام و تنفیذ آن را از دادگاه بخواهد. لذا لازم است که به مالک تذکر داده شود که توانایی های سازنده را بررسی و همچنین تضمینات کافی برای اجرای تعهدات سازنده اخذ شود.
ثالثاً: از آنجا که پرداخت هزینه‌های ساخت به عهده سازنده می‌باشد سازنده برای کاهش هزینه های خود تلاش خواهد کرد و این تلاش منجر به پائین آمدن کیفیت و عدول از شرایط قرارداد و نارضایتی و نتیجتاً بروز اختلاف خواهد شد.
لازم است مشخصات کامل مصالح تشریح شده و نقشه‌های اجرایی و تفصیلی به صورت دقیق تهیه و ضمیمه قرارداد گردد تا زمینه این سوء استفاده از بین برود.
3. پس از رسیدگی به سمت و صلاحیتهای طرفین نوبت به تعیین آورده طرفین می‌رسد:
توجه دارید که مشارکت بدین مفهوم است که هر یک از طرفین آورده‌ای دارد و این دو آورده با هم ممزوج شده و هر یک از بالنسبه به میزان آورده خود در این مال ممزوج شریک می‌باشند.
باید آورده های هر یک از طرفین به دقت مشخص و ارزیابی شوند و بر این اساس سهم هر یک از طرفین در مال مورد مشارکت مشخص گردد.
برای مثال اگر قیمت ملک برابر با پانصد میلیون تومان باشد و هزینه اجرا نیز به همین میزان محاسبه و ارزیابی گردد طرفین بالمناصفه در مال مورد مشارکت شریک خواهند بود. معمولاً آورده مالک زمین است و سازنده کلیه هزینه‌های صدور پروانه و هزینه‌های ساخت را تقبل می‌نماید و متعهد به اخذ پایان کار و صورتجلسه تفکیکی و همچنین خرید امتیازات قانونی مانند آب و برق و گاز می‌باشد.
4. گام چهارم مدت زمان اجرای قرارداد است.
مدت قرارداد لازم است به شکل یک برنامه زمانبندی باشد تا سازنده ملزم به پیشبرد پروژه طبق برنامه باشد. معمولاً اجرای پروژه به چند مرحله تقسیم و برای اجرای هر مرحله مدت زمان خاصی پیش بینی میشود:
۱- خاکبرداری و تجهیز کارگاه —- روز
۲- اجرای اسکلت — روز
۳- سفت کاری — روز
۴- نازک کاری — روز
۵- اخذ پایان کار و صورتجلسه تفکیکی — روز
بایر برای تأخیر در هر یک از مراحل برنامه زمانبندی قرارداد ضمانت اجرا مشخص شود و سازنده خود را مکلف بداند که در ظرف برنامه زمانبندی اجرای پروژه را انجام دهد.
اگر برنامه زمانبندی پیش بینی نکنید تا پایان مدت قرارداد نمی توانید مدعی تخلف سازنده در خصوص مدت زمان اجرا شوید و در حالیکه اطمینان به عدم اجرای پروژه دارید ناچار باید تا پایان زمان اجرای قرارداد صبر نموده و بعد از آن اقدامات قضایی را شروع نمائید که نتیجه آن ورود ضرر زیاد به مالک است.
5. تقسیم سود و زیان:
از آنجا که قرارداد در قالب یک عقد مشارکت است لذا مبنای تقسیم سود و زیان آورده طرفین است و نمی توان بیش از آورده یک طرف برای وی سودی در نظر گرفت معمولاً در قراردادهای مشارکت در ساخت پیش بینی می کنند که در پایان قرارداد آپارتمانها به چه شکل بین طرفین تقسیم شوند.
6. پیش بینی ضمانت اجراهای لازم برای انجام تعهدات طرفین:
الف- تعهدات مالک تحویل ملک در زمان مقرر و معمولاً دادن وکالت کاری به سازنده است که تا سازنده امکان مراجعه به شهرداری و اخذ پروانه ساختمانی را داشته باشد.
در مواردی هم ممکن است پروانه ساختمانی توسط مالک اخذ شده باشد و نیاز به این وکالت کاری نباشد.
در قرارداد معمولاً تاریخ شروع مدت زمان قرارداد را تاریخ تحویل ملک توسط مالک قرار می‌دهند که باید تحویل با صورتجلسه کتبی به عمل آید و بدین شکل تأخیر در تحویل منجر به کاهش مدت زمان اجرای قرارداد نمی‌گردد و برای تأخیر در تحویل تا یک مدت زمان مشخص خسارت تأخیر قرار داده و برای بعد از آن تاریخ به سازنده حق فسخ قرارداد می‌دهند. مالک باید زمینه اجرای قرارداد و ادامه پروژه را تا آنجا که مربوط به اوست فراهم آورد مراجع قانونی مانند شهرداری وسایر نهادهای ذیربط مالک را به رسمیت می‌شناسند لذا مالک باید وکالت کاری جامع در این خصوص به سازنده بدهد و یا اینکه در موارد لازم شخصاً امور قانونی مربوطه را پیگیری نماید تا از اختلال در ادامه کار پروژه جلوگیری شود و اگر اختلال در ادامه کار پروژه ناشی از عدم پیگیری مالک باشد باید ضمانت اجرای لازم را برای این مورد پیش بینی نمود.
7. از آنجا که سند رسمی به نام مالک می‌باشد سازنده خواستار تنظیم سند به نام خودش به نسبت سهام وی در مال مورد مشارکت می‌باشد. به نظر می‌رسد که باید ازتنظیم سند به نام سازنده در ابتدای قرارداد خودداری شود و دلیل آن روشن است چرا که هنوز سازنده آورده‌ای ندارد تا بتواند بخشی از آورده مالک را سهیم شود لذا بهتر است پس از پیشرفت پروژه به میزان ۵۰ درصد به همین میزان از سهم سازنده به نام وی تنظیم سند شود و الباقی در پایان پروژه معهذا تضمین لازم از مالک در این خصوص اخذ شود و ضمانت اجراهای لازم از قبیل خسارت تأخیر در تنظیم سند و یا وجه التزام کافی در قرارداد پیش بینی شود.
8. ضمانت اجرای تعهدات سازنده:
۱- احداث ساختمان
۲- احداث طبق کیفیت و مشخصات موارد توافق
۳- انجام تعهدات ظرف مهلت مقرر
۴- تعهدات سازنده در قبال اشخاص ثالث مانند همسایگان و کارگران
لازم است برای اجرای هر کدام از این تعهدات در قرارداد ضمانت اجرای لازم پیش بینی شود می توان ضمانت اجراهای ذیل را پیش بینی نمود:
برای مورد ۱: دادن حق فسخ به مالک و مطالبه وجه التزام
برای مورد۲ : در صورت امکان رفع نقص و اجرا مطابق کیفیت مندرج در قرارداد والا پرداخت خسارت و وجه التزام
برای مورد۳: پرداخت خسارت برای مدت زمان مشخص مثلاً دو ماه تاخیر در هر یک از مراحل زمانبندی و سپس قردادن حق فسخ برای مالک و مطالبه خسارات تاخیر تادیه و همچنین وجه التزام
برای مورد۴: قرار دادن وجه التزام و دادن اختیار به مالک که چنانچه سازنده به تعهدات خود عمل ننماید مالک بتواند خسارات را به صلاحدید خود پرداخت و از سازنده مطالبه نماید.
9.وضعیت پروژه در صورت فسخ قرارداد از ناحیه مالک :
ممکن است پروژه برای مثال بیست درصد پیشرفت داشته باشد و به دلیل توقف اجرا وبا استفاده از شرط مندرج در قرارداد مالک قرارداد را فسخ نماید.در این صورت وضعیت حقوق سازنده چگونه است در این خصوص اگر ترتیب خاصی در قرارداد پیش بینی نشده باشد لازم است که مالک با اخذ تامین دلیل هزینه های انجام شده توسط سازنده را برآورد نماید و در این صورت سازنده بالنسبه به آورده خود در پروژه شریک خواهد بود که آثار و عواقب بعدی مال مشترک گریبان گیر پروژه خواهد شد .
لازم است برای اجتناب از چنین وضعیتی در قرارداد پیش بینی شود که در صورت تحقق شرایط فسخ و اجرای آن از ناحیه مالک سازنده تنها مستحق مطالبه هزینه های انجام شده آن هم پس از کسر خسارات می باشد و هیچگونه حق عینی در مال مورد مشارکت نخواهد داشت.
10.کمیسیون مشارکت در ساخت
کمیسیون و یا حق دلالی در معاملات ملکی از جنبه قانونی تابع تعرفه تعیین شده از طرف اتحادیه های املاک می باشد اما برای قرارداد های مشارکت در ساخت تعرفه خاصی تعیین نگردیده
عرف نیز تعریف خاصی برای آن ندارد و الگو ی یکسانی برای آن نمی توان یافت و نرخ ها و ارقام متفاوتی شنیده می شود
در مجموع می توان اینطور استنباط کرد که کمیسیون قرارداد مشارکت در ساخت توافقی است.
کمیسیون بر عهده کیست ؟ مالک و یا سازنده ؟
کمیسیون این قرارداد ها معمولا بصورت کامل از طرف سازنده پرداخت می شود و
کمیسیون در قرارداد مشارکت در ساخت بر عهده طرفین است و چون کلیه هزینه های قرارداد بعد از قرارداد بر عهده سازنده گذاشته می شود و کمیسیون جزء هزینه های بعد از قرارداد است ، به همین خاطر عموما مالکین از پرداخت کمیسیون قرارداد مشارکت در ساخت شانه خالی می کنند
از طرفی ، چون واسطه ها بیشتر نقش تامین کننده زمین برای سازنده را دارند ، هیچ مطالبه ای از مالک نباید داشته باشند.
نکته مهم : دیده میشود بنگاه ها هم تامین سازنده میکنند ، هم نقش کارشناس مشارکت را دارند وهم ، حکمیت یا داوریرا برعهده می گیرند …آخر مگر میشود؟!
از قدیم گفته اند “حق با اونیه که حقوق میده” واگر قرار باشد حق و حقوق شخصی که قرار است بیطرف باشد از یک طرف معامله دریافت شود ، یعنی سازنده به نوعی او را به استخدام یکطرفه خود در آورده ، و حتی در بهترین وضعیت اگر آن شخص بسیار با تجربه و توانا باشد و مطیع بی چون و چرای سازنده نباشد خواسته یا نا خواسته تمایل به جانبداری از او را دارد و عملا حمایت و دفاع از حقوق مالک موضوعیت و اعتبار خود را از دست می دهد.
باید ها و نباید های مشارکت در ساخت :
شما در ابتدای تصمیم گیری جهت مشارکت در ساخت ملک خود نیاز به یک مدیر برنامه (manager)دارید ، که از روز اول تا روز آخر در کنار شما باشد. برای انجام مشارکت در ساخت مواردی است که می بایست در نظر گرفت و مواردی است که نباید آنها را انجام داد ، که در زیر به آن اشاره شده است:
- می بایست قبل از انجام مشارکت در ساخت وضعیت خانواده ، وضعیت مالی ، صرفه اقتصادی ، وضعیت کنونی ملک فرسوده خود و بسیار مواردی دیگر را در نظر گرفت که در بخش دلایل مشارکت در ساخت شرح داده شده.
- می بایست با مراجعه به کارشناسان و مشاوران با سابقه در امر مشارکت در ساخت تحقیق کنیم که بنای نوسازی که به ملک ما از طرف شهرداری تعلق می گیرد به چه میزان است و شرایط مشارکت در ساخت را در منطقه خود مورد بررسی قرار دهیم.
- نباید بصورت خود سرانه اقدام به این کار نماییم و حتما از متخصصین مشاوره بگیریم.
- می بایست سازنده ای را در نظر بگیریم که تجربه خوبی در امر ساخت و ساز داشته باشد.
- می بایست سازنده ای را در نظر بگیریم که حسن انجام کار را سرلوحه خود قرار داده باشد.
- می بایست سازنده را بیابیم که از نظر سلیقه ساخت با عقاید ما سازگاری داشته باشد.
- می بایست سازنده ای را انتخاب کنیم که همیشه ساخت خود را به روز کند و به قول معروف به روز باشد.
- می بایست سازنده هر کار جدیدی را که شروع می کند نسبت به کار قبلی پیشرفت قابل ملاحظه ای داشته باشد.
- می بایست سازنده را در نظر بگیریم که از لحاظ مالی پشتوانه خوبی داشته باشد.
- می بایست قرارداد مشارکت توسط شخص سومی (مشاور املاک دارای مجوز کسب)تنظیم شده باشد.
- می بایست قرارداد مشارکت بصورت دقیق ، جامع و کامل تنظیم شده باشد.
- می بایست قرارداد مشارکت بصورت شرایط عادلانه و مساوی تنظیم شده باشد.
- می بایست قرارداد مشارکت در ساخت مطابق قوانین مدنی و حقوقی کشور ما تنظیم شده باشد.
- نباید در قرارداد مشارکت در ساخت شروط باطل و مبطل کننده ثبت شده باشد.(مهم)
- می بایست قرارداد مشارکت در ساخت در دفاتر املاک جواز دار تنظیم و ثبت شده باشد.
- می بایست قرارداد مشارکت در ساخت دارای حکمی عادل و مورد اعتماد دو طرف قرارداد باشد.
- باید قرارداد مشارکت در ساخت مطابق با شرایط ملک شما تنظیم شده باشد.
- -می بایست جهت تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت با کارشناسان حوزه مسکن و مشاوران حقوقی و فنی ساختمان مشاوره نماییم.
- می بایست از شروع یک مشارکت در ساخت تا اتمام آن یک مدیر برنامه مسلط و مطمئن در کنار خود داشته باشیم.
- می بایست در زمان بندی شروع ساخت تا پایان ساخت ابنیه طوری برنامه ریزی نماید تا خللی در زندگی روزمره ما به وجود نیاید.
- می بایست کیفیت ساخت را در اولویت خود قرار دهیم.
- می بایست جهت احتیاط نسبت به زمان تحویل ساختمان را 2 الی4 ماه بیشتر در نظر بگیریم که در صورت به وجود آمدن مشکلات پیش بینی نشده آماده باشیم.
- نباید به خاطر مشکلات مالی سریع اقدام به مشارکت در ساخت نماییم.
