کلاهبرداری مشارکت در ساخت

نکات مهم و کلیدی در مورد کلاهبرداری مشارکت در ساخت

کلاهبرداری در مشارکت در ساخت یکی از بزرگترین نگرانی ها و خطرات در این گونه قراردادهاست که به دلیل اقدام خلاف وعده و فریب در مشارکت می تواند وقت و آسایش، سرمایه و رفاه را از شما بگیرد.
«قرارداد مشارکت در ساخت» یکی از قراردادهای پرپیچ و خم و مفصل و مهمی است که با رفاه ما ارتباط زیادی دارد.
به عنوان یک مالک زمین یا سازنده، می توانید قرارداد مشارکت ساختمانی یا به عنوان پیش خرید ملکی که بر اساس قرارداد مشارکت ساختمانی ساخته می شود، منعقد کنید.

موضوعاتی مانند:
چه زمانی می گوییم «مشارکت در ساخت» اتفاق افتاده است؟
اگر قربانی «مشارکت در ساخت» یا رفتار متقلبانه طرف دیگر قرارداد باشید، چه اقدام قانونی باید انجام دهید؟
اقدامات پیشگیرانه از اختلاس و کلاهبرداری در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز و تضمین حقوق چیست؟

کلاهبرداری مشارکت در ساخت چیست؟

در همان ابتدا باید بدانید آنچه عموم مردم از «کلاهبرداری» می دانند با آنچه در قانون و محاکم قضایی به آن «کلاهبرداری» می گویند متفاوت است. نکته این است که هرگونه رفتار گمراه کننده و عهدشکنی تحت عنوان «کلاهبرداری» قابل پیگرد قانونی نیست. به یاد داشته باشید که عنوان شکایت و مرجع قانونی که به آن مراجعه می کنید بسیار مهم است. اگر اتفاقی که برای شما افتاده است با تعریف «کلاهبرداری» در قانون مطابقت ندارد، اما تحت عنوان کلاهبرداری به دادگاه کیفری شکایت می کنید؛ نه تنها از این طریق زمان، پول و انرژی زیادی از شما گرفته می شود، بلکه هرگز به هدف خود نخواهید رسید، هیچ حقی نخواهید داشت و حتی می تواند مشکل را پیچیده کند. به طور کلی، رفتارهای فریبنده و غیرمنتظره ای که می تواند در قرارداد مشارکت ایجاد شود یکی از دو حالت زیر را دارد:

حالت اول: کلاهبرداری است

در این صورت جرمی مرتکب شده است، کلاهبرداری جرم است و باید برای احقاق حقوق خود به دادگاه کیفری شکایت کنید.

حالت دوم: کلاهبرداری نیست
یعنی عنوان مجرمانه ندارد، اما با توجه به توضیحاتی که در ادامه خواهم آورد، ممکن است «تدلیس» یا «نقض صفت» یا… اتفاق افتاده باشد. در این صورت قانون به شما حق انصراف از قرارداد را می دهد و می توانید در دادگاهی که ملک در آن واقع شده است، جبران خسارت وارده را مطالبه کنید.
کلاهبرداری از نگاه قانون
ابتدا باید با تعریف کلاهبرداری از نظر قانون آشنا شویم سپس به بررسی مصادیق کلاهبرداری مشارکت در ساخت و ساز می پردازیم.
طبق قانون برای اینکه به یک اتفاق کلاهبرداری بگوییم و بتوانیم از طرف مقابل تحت عنوان «کلاهبردار» شکایت کنیم، باید این ۳ مورد وجود داشته باشد:

• سوء نیت
• فریب دادن از راه حیله و تقلب و اجرای مانور متقلبانه
• بردن مال (ربودن مال)

ماده 1 قانون تشدید مجازات فساد مالی، اختلاس و کلاهبرداری در تعریف کلاهبرداری می گوید:

کسی که تقلب می کند:
فریب مردم در مورد وجود شرکت ها یا شرکت ها یا کارخانه ها یا مؤسسات ساختگی یا داشتن اموال و اختیارات ساختگی.
امید به چیزهای غیر واقعی یا ترس از حوادث و حوادث غیر واقعی.
اتخاذ نام یا عنوان جعلی و استفاده از هر یک از موارد فوق یا سایر ابزارهای متقلبانه برای تحصیل وجوه یا اموال یا اسناد یا حواله ها یا صورتحساب ها یا موجودی حساب و امثال آن و در نتیجه گرفتن مالکیت از شخص دیگری.
او را کلاهبردار می دانند و علاوه بر بازگرداندن مال به صاحبش، به حبس از یک تا هفت سال و پرداخت جزای نقدی معادل پولی که گرفته محکوم می شود. THE

در صورتی که شخص مرتکب جرم خلاف واقع شود:
عنوان یا سمت مأموریت توسط دولت یا دولت یا سازمان ها یا مؤسسات وابسته به دولت یا شرکت های دولتی یا شهرداری ها یا مؤسسات انقلابی و به طور کلی نیروهای سه گانه و همچنین نیروهای مسلح و مؤسسات و مؤسسات منتسب به خدمات عمومی.
جرم با استفاده از تبلیغات عمومی از طریق وسایل ارتباط جمعی از قبیل رادیو، تلویزیون، روزنامه ها و مجلات یا سخنرانی در اجتماعات عمومی یا انتشار آگهی های چاپی یا مکتوب انجام شده است.
نویسنده کارمند دولت، نهادها و سازمان‌های وابسته به دولت یا شهرداری‌ها یا نهادهای انقلابی یا به طور کلی نیروهای سه‌گانه و نیروهای مسلح و کارمندان دولت است.

وی علاوه بر انکار اصل مال به صاحب آن به حبس از 2 تا 10 سال و انفصال دائم از خدمات کشوری محکوم و معادل وجه دریافتی به جزای نقدی پرداخت خواهد کرد.
نکته: اگرچه در متن قانون عبارت «عمل متقلبانه» را نمی‌بینیم، اما طبق نظر دادگاه باید «عمل متقلبانه» در کلاهبرداری وجود داشته باشد.
یعنی باید بتوانید به قاضی محترم دادگاه ثابت کنید که طرف قرارداد عمدا و با سوء نیت طی یک مانور متقلبانه شما را ساخته و از شما پول گرفته یا از شما دزدیده است.

مصادیق کلاهبرداری مشارکت در ساخت

اگر شخصی طی اجرای یک مانور متقلبانه به ‌دروغ خود را به ‌عنوان نماینده شهرداری معرفی کرده و شما را فریب داده باشد که اگر با او قرارداد مشارکت در ساخت نبندید به ‌زودی ملک کلنگی شما را از دست‌تان می‌گیرند و چیزی دستگیر شما نمی‌شود، و به این ترتیب با شما قرارداد امضا کرده و مالی هم از شما گرفته باشد.
اگر فردی با رفتارهای متقلبانه و ارائه سند جعلی خود را مالک زمین معرفی کرده باشد و شما را به ‌عنوان سازنده یا پیش‌خریدار برای امضای قرارداد فریب دهد و مالی نیز از شما گرفته باشد.
اگر سازنده پس از انعقاد قرارداد با مالک، از سهم خودش واحدهایی را پیش‌فروش کرده باشد و بعد از انعقاد قرارداد پیش‌فروش، قرارداد مشارکت در ساخت با مالک را فسخ کرده باشد.
این کار سازنده در صورتی «کلاهبرداری» است که قبلاً با مالک تبانی کرده باشد و قرارداد او با مالک صوری و برای بردن مال پیش‌خریداران باشد.

مجازات کلاهبرداری در قانون

قاضی محترم علاوه بر اینکه کلاهبردار باید اصل پول مسروقه را به دیگری مسترد کند، کلاهبردار را به ۲ مجازات محکوم می‌کند:

• حبس از یک تا هفت سال
• به اندازه مبلغ سرقت شده جریمه بپردازید.

شروع به جرم کلاهبرداری

شروع به کلاهبرداری نیز جرم است.
یعنی اگر یکی از طرفین عقد مشارکت در ساخت و ساز با سوء نیت و با انجام مانور متقلبانه بخواهد در اموال طرف مقابل تصرف کند ولی موفق نشد همگی مرتکب جرم می شود.
اگرچه طرف قرارداد هنوز پول را به کلاهبردار نداده است. اما با اسناد و مدارکی که بتواند سوء نیت و عمل متقلبانه طرف مقابل را ثابت کند می تواند تحت عنوان «ارتکاب جرم کلاهبرداری» تحت تعقیب قرار دهد.
ماده 122 قانون مجازات اسلامی می گوید:
«هر کس قصد ارتکاب جرمی را داشته باشد و شروع به انجام آن کند، ولی به واسطه مأموری که با اراده او بیگانه باشد، قصدش معلق بماند، مجازات می‌شود…»
به عنوان مثال اگر سازنده به گونه ای رفتار کرده باشد که مالک را فریب دهد که سرمایه زیادی دارد یا با کلاهبرداری خود را نماینده یک شرکت ساختمانی معتبر معرفی کرده باشد، اما مالک لحظه ای قبل از تحویل به فریب خود پی برده باشد. ویژگی. و پولی به سازنده نداده، جرم کلاهبرداری انجام شده است.
بدیهی است اگر فرد فریبکار به میل خود از کلاهبرداری دست بردارد و از طرف مقابل وجهی دریافت نکند، نمی توان به دلیل کلاهبرداری از او شکایت کرد.

تفاوت کلاهبرداری با انتقال مال غیر

در صورتی که سازنده ملک در قرارداد مشارکت یکی از واحدهای آپارتمانی را به شخصی پیش فروش کند و پس از تکمیل و ساخت واحد مذکور به شخص دیگری مطابق ماده 13 قانون پیش فروش ساختمانی، آن را مجدداً بفروشد. آنچه اتفاق افتاده است “انتقال غیر قانونی اموال” است. تفاوت کلاهبرداری با انتقال ملک غیر، پیش فروش توسط سازنده بدون اطلاع مالک، خطرات مشارکت در ساخت، اگرچه ملک در زمان فروش وجود نداشته است، اما در زمان ساخت آن متعلق به اولین خریدار بوده و سازنده حق فروش آن را نداشته است. تشخیص اینکه آنچه اتفاق افتاده «مانور متقلبانه» بوده و منجر به کلاهبرداری شده یا خیر بر عهده قاضی محترم است. ممکن است طرف قرارداد فریب وعده پوچ و دروغین را خورده باشد; این کافی نیست، حتی اگر از این راه پول گرفته باشد. در چنین شرایطی احتمال وقوع «تدلیس» وجود دارد

تدلیس در قرارداد مشارکت در ساخت

وقتی یکی از طرفین قرارداد، طرف دیگر را فریب داده و قبل از انعقاد قرارداد، با عملیاتی قرارداد را به امضا رسانده باشد، می گوییم نادرست.
در تدلیس فرقی نمی کند که پول بین طرفین قرارداد رد و بدل شده باشد یا فقط قرارداد را امضا کرده باشند.

تضمین اجرای تدلیس

در تدلیس می توانید با استناد به «تدلیس خیار» که قانون در این موارد به شما می دهد معامله را فسخ کنید.

اگر یکی از مالکین از دیگری در ملک یا سازنده در سرمایه، مصالح یا… کلاهبرداری کرده باشد یا مثلاً مالک یا سازنده با فریب واحدهای مربوطه با آنها قرارداد پیش فروش منعقد کرده باشد. پیش خریدار، فرد فریب خورده حق فسخ قرارداد را دارد. لغو کنید

نمونه هایی از آموزش برای مشارکت در ساخت و ساز

در صورتی که مالک زمین به دروغ وصف غیرواقعی به زمینی که خارج از مبالغه های معمول تبلیغاتی است، اختصاص دهد، مرتکب تقلب شده و سازنده حق فسخ قرارداد را دارد.
اگر مالک عمداً در مورد نقص زمین سکوت می کرد یا تمام حقیقت را نگفته بود، سازنده بر اساس اطمینان خود قرارداد را می پذیرفت.
اگر مالک با علم به اینکه تمام یا قسمتی از ملک در طرح تعریض خیابان قرار دارد آن را از سازنده مخفی کند تخلف کرده و بنابر این سازنده حق فسخ دارد.
اگر سازنده در تهیه متن قرارداد، مفاد قرارداد را طوری تنظیم کند که از چشم انسان های معمولی پنهان بماند، نوعی اختفا و دستکاری در حق مالک صورت گرفته است.

حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

علاوه بر اختلاس که لزوماً متضمن فریب یا اختفا است، موارد دیگری نیز ممکن است به عنوان رفتار غیرصادقانه موجب بروز مشکل یا ضرر برای یکی از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت و ساز شود.

شرح تخلف خیار در قرارداد مشارکت ساختمانی

به عنوان مثال اگر سازنده ملک را ندیده باشد و فقط با توجه به خصوصیات مالک و با توجه به وصف بسیار مهم و اساسی ملک حاضر به عقد قرارداد مشارکت باشد و پس از دیدن ملک به حساب می رود که این ملک طبق ماده 410 قانون دارای این توصیف نیست. سازنده حق فسخ معامله را دارد.

خیار غبن در قرارداد مشارکت شرکت

مقصود از «سرقت» این است که بین دو چیزی که طرفین عقد در مقابل آن می دهند تعادل ارزشی وجود نداشته باشد و در نتیجه یکی از آنها متضرر شود.
به عنوان مثال اگر پیش خریدار مبلغی معادل دریافت یک واحد ملکی را پرداخت کرده باشد که با مصالح عالی و ویژگی های خاص ساخته شده است اما آنچه در نهایت دریافت می کند مشابه نیست و دارای مغایرت قابل توجه و غیرقابل بخشش با پول پرداخت شده و متضرر شده است. طبق ماده 416 قانون مدنی می تواند معامله را فسخ کند.
البته مدعی اختلاس باید ثابت کند که غیرقابل بخشش است.
استفاده از کارشناس متداول ترین وسیله است و هزینه تعیین کارشناس بر عهده مدعی است.
در چنین مواردی، حتی اگر فریبنده، مابه التفاوت قیمت را بدهد، باز هم خیار قبان سقوط نمی کند; مگر اینکه قربانی قبول کند تفاوت قیمت را بگیرد.

عیب خیار در قرارداد مشارکت در ساخت

مطابق ماده 422 قانون مدنی:
«اگر در هنگام عقد عیب پنهانی وجود داشته باشد و بعد از معامله ظاهر شود، طرف مقابل حق دارد همان عیب را قبول یا رد کند یا معامله را فسخ کند».
مثلاً اگر زمین عیب پنهان داشته باشد و سازنده بعد از معامله متوجه عیب شود; سازنده می تواند با استناد به “گزینه پیش فرض” معامله را فسخ کند.

نقض شرط خیار در شرکت در ساخت و ساز

طبق ماده ۲۳۵ قانون مدنی:
در صورتی که در عقد شرط خاصی شرط شده باشد و بعد معلوم شود که شرط مورد نظر موجود نیست، ذینفع می تواند با استناد به خیار نقض شرط معامله را فسخ کند.

چگونه می توان از تقلب در مشارکت در ساخت و ساز جلوگیری کرد؟
اقدامات پیشگیرانه از تقلب و کلاهبرداری در قرارداد مشارکت در ساخت و ضمانت حقوق چیست؟

• مشخصات تماس طرفین قرارداد را ثبت کنید و آنها را با مدارک هویتی مرتبط کنید. اگر طرف قرارداد شما یک شخص حقوقی (مثلا شرکت ساختمانی) است، بهتر است برای بررسی صحت مدارک هویتی وی از کارشناس حقوقی کمک بگیرید.
•  تمام جزئیات زمین را ثبت کنید. همچنین مشخصات کامل نقشه ساختمانی که بر روی آن توافق کرده اید.
• تعهدات هر یک از طرفین قرارداد و در مقابل چه تعهدی را به دقت ذکر کنید.
• کیفیت، مشخصات و درجه محصولات را از داخل ساختمان گرفته تا روکش و روسازه توصیف کنید.
• اطمینان حاصل کنید که هرگونه تغییر باید با رضایت کتبی شما انجام شود.
•  تاریخ هر اقدام را ذکر کنید و برای تاخیر در این تاریخ ها جریمه ای در قرارداد تعیین کنید.
•  مشخصات هر سند تجاری (چک، سفته و سایر اوراق بهادار) مبادله شده، تاریخ مبادله و دلیل آن را وارد کنید.
•  در صورتی که در قرارداد حق فسخ را پیش بینی کرده اید، برای جلوگیری از آثار مشارکت سازنده در پروژه، در قرارداد ذکر کنید که در صورت شرایط فسخ محقق و قرارداد.
• در صورت فسخ از سوی مالک، سازنده تنها پس از کسر خسارت مالک می تواند هزینه های انجام شده را مطالبه کند و سازنده هیچ گونه حق مالکیتی بر ملک آورده شده نخواهد داشت.
• معمولاً در این گونه قراردادها، مالک نماینده سازنده است.
  توجه داشته باشید که اقدامات وکیل از طرف موکل در نظر گرفته می شود. بنابراین تعهداتی که وکیل طبق وکالت و پاسخگویی به مشکلات احتمالی می دهد بر عهده موکل می باشد.
  اکیداً توصیه می کنیم هنگام تهیه وکالت به نکات زیر توجه کنید:
  بدون اجازه وکالت ندهید یا وکالت را مقید به زمان یا کار نکنید تا با گذشت زمان یا اتمام وکالت وکالت منحل شود. همچنین می توان فسخ وکالت نامه رسمی را به عنوان شرط در قرارداد ذکر کرد. از حق انتقال قسمت سازنده به دیگری یا مشروط به رضایت شما خودداری کنید.
  حذف تفویض وکالت.
•  می توانید قبل از اتمام کار و مراحل پایانی صدور سند یک صفحه ای برای هر واحد جدید، حق فروش به شخص ثالث را سلب کنید.
• نحوه خرج و به اشتراک گذاری هر بیلد را مشخص کنید یا این کار را منوط به نهایی شدن و تعیین تکلیف نهایی کلاس های فرضی در آینده و تهیه الحاقیه قرارداد انجام دهید.