بررسی نحوه اقامه دعوی خلع ید در محاکم از طریق ارائه سند رسمی و عادی
تصرفات غیر قانونی و غاصبانه افراد به حقوق مالکانه سایرین، بدلایل مختلف از جمله سو استفاده از عدم حضور مالک و سهل انگاری وی در ایجاد آثار تصرف و …. رخ می دهد، متاسفانه در حال حاضر با توجه به گسترش جمعیت و عدم آموزش حقوقی وسیع در جامعه و فرهنگ سازی قضا زدایی، تجاوز به این حقوق افزایش یافته است به نوعی که دعاوی املاک چه از نوع حقوقی و چه از نوع کیفری یکی از بیشترین دعاوی مطروحه در محاکم می باشد.
در این مقاله وکیل ملکی گروه وکیل زمان زاده قصد دارد دعوی خلع ید که یکی از دعاوی زیر مجموعه دعاوی املاک بوده شرح نماید تا هموطنان آشنایی مختصری در خصوص مقدمات شروع این دعوی و آثار آن کسب نمایند.
دعوای خلع ید، دعوی است حقوقی که مالک مال غیرمنقول علیه متصرف غیر قانونی این نوع اموال(زمین، ساختمان، آپارتمان و …) در محاکم عمومی حقوقی مطرح می نماید.
خلع ید اگر به صورت کلی در دادخواست عنوان شود مفروز است.
خلع ید مفروز زمانی است که مالکیت مال غیر منقول مفروزا در اختیار یک شخص بوده و وی با استفاده از سند رسمی مفروز اقدام به طرح دعوی علیه غاصب می نماید.
اما گاهی مالکیت غیرمنقول بین چند نفر مشترک است که توسط یکی از شرکا و افراد خارج از مالکین مشاعی، مورد تصرف قرار گرفته که اجازه تصرف به سایر شرکا داده نمی شود در اینجا هر کدام از شرکا می تو اند علیه شخص یا اشخاص متصرف اقامه دعوی کرده که پس از رسیدگی و صدور حکم قطعی،در مرحله اجرای احکام، مطابق ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی خلع ید صورت می گیرد.
((اما مطلب اصلی این مقاله نحوه طرح دعوی خلع ید با اسناد رسمی و عادی است.))
خلع ید اساسا با استفاده از سند رسمی مطرح می گردد.
صدور دادنامه قطعی مبنی بر اثبات اسناد عادی نیز در حکم سند رسمی است.
مطابق رای وحدت رویه شماره 672 مورخ ۱۳۸۳/۱۱/۳ هیات عمومی دیوان عالی کشور، خلع ید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است بنابر این طرح دعوای خلعید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست.
باید گفت که به نحو معمول و از نظر قانون، طرح دعوی خلع ید به استناد سند عادی امکان پذیر نیست، ولی همانطور که اشاره کوتاهی شد، سند عادی یا قولنامه را پس از اثبات آن می توان مستند دعوای خلع ید قرار داد.
وکیل خلع ید در خصوص منظور قانونگذار از سند رسمی توضیح می دهد که قانون زمانی فردی را مالک رسمی می داند که نام او در دفتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک ثبت شده و یا این اسناد به نام وی منتقل گردد.
ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک اشعار می دارد که همینکه ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک باسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور باو‌منتقل کردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارث به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.
در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وراث ثبت می‌شود که وراثت و انحصار انها محرز و در سهم‌الارث بین انها توافق بوده و یا در صورت‌اختلاف حکم نهائی در آن باب صادر شده باشد.
ماده چهل و هشتم همان قانون نیز اعلام می دارد سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچیک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.
در واقع مالکین و متصرفین املاک باید بر اساس قانون (مواد ۹ تا ۲۱قانون ثبت مصوب ۱۳۱۰) پس از ارائه اظهارنامه ثبتی کلیه عملیات مقدماتی آن را تا ثبت نام آن ها در دفتر املاک دنبال نمایند.
پیش از ثبت نام شخص در دفتر املاک، وی نمی تواند دعوی خلع خود را به محاکم تسلیم نماید و در صورت طرح با قرار عدم استماع دعوی مواجه شده و بیان دیگر دعوی او از طریق محاکم پذیرفته و شنیده نمی شود.
منظور قانونگذار از مالکیت رسمی به شرح مواد پیش گفته تشریح شد.
اما بسیاری از افراد اگر چه مالک هستند اما سند رسمی در اختیار نداشته و بدلیل محدودیت های قانونی ثبتی و یا نوع اراضی تحت مالکیت و تصرف، از طرق پیش بینی شده در قانون ثبت، قادر به اخذ سند رسمی نمی باشند.
در این گونه موارد فرد بدوا باید سند عادی خود از قبیل مبایعه نامه و یا به تعبیر عرف قولنامه، صلحنامه و غیره را در محاکم قضایی اثبات نموده و پس از اثبات با استفاده از دادنامه ای که صحت نقل و انتقال قانونی آن را اثبات می نماید دعوی خلع ید متناسب را علیه غاصب مطرح نماید.
معمولا دعوی خلع ید غاصبانه با قلع و قمع مستحدثات و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف همراه است که در مقالات بعدی به آن پرداخته خواهد شد.
گروه وکیل زمان زاده با بکارگیری از بهترین وکیل خلع ید، با انتخاب دقیق ترین و سریع ترین روش، شما را در ثبت رسمی اسناد عادی همراهی نموده و شهروندان می توانند در صورت مواجهه با تصرف و تعدی اشحاص به املاک خود از دانش و تخصص وکلای ما بهره مند گردند.
تماس با وکیل ملکی
